宅建「報酬（仲介手数料）」の計算ルールまとめ
報酬の問題は、覚えることが少ないわりに毎年ほぼ確実に出る得点源です。計算の型を一度覚えてしまえば、あとは数字が変わるだけ。ここでは速算式から令和6年7月改正の空家特例まで、試験に必要な範囲を整理します。上のドリルと合わせて使ってください。
1. 速算式（売買・交換の媒介）
依頼者の一方から受け取れる報酬の上限です。基準になるのは税抜きの取引価額です。
| 税抜の取引価額 | 報酬の上限（一方から） |
|---|---|
| 200万円以下 | 代金 × 5% |
| 200万円超 〜 400万円以下 | 代金 × 4% ＋ 2万円 |
| 400万円超 | 代金 × 3% ＋ 6万円 |
- 媒介の上限は依頼者ごと。売主・買主の双方から媒介の依頼を受けていれば、それぞれから受け取れます。
- 交換で価額に差があるときは、高い方の価額を基準に速算式を使います。
2. 消費税は「先に外して、あとで乗せる」
ここが計算問題でいちばん差がつくところです。順番を間違えると答えが合いません。
- 建物は課税・土地は非課税。これが大前提です。建物価格が税込みで示されていたら、÷1.1で税抜きに直してから土地と合計します。
- 速算式で出した報酬額に、課税事業者は＋10%（×1.1）／免税事業者は＋4%（×1.04）を上乗せします。まず業者の区分を確認してください。
建物を税抜きに直す → 土地と合計 → 速算式 → 消費税を上乗せ →（代理なら2倍）
消費税率は3% → 5% → 8% → 10%と改定されてきました。現在は10%ですが、古い年度の過去問は当時の税率で作られています（平成26年4月〜令和元年9月は8%＝×1.08など）。答えの数字を丸暗記すると事故のもとです。令和8年度試験は10%が前提なので、覚えるべきは数字ではなく上の「計算の順番」のほうです。
3. 代理は媒介の2倍（売買・交換）
- 売買・交換の代理の上限は媒介の2倍まで。貸借には当てはまりません（次の4を参照）。
- 相手方からも受け取る場合は、合算して2倍が上限です。
- 複数の業者が関与しても、全体の総額は媒介の2倍を超えられません。
4. 賃貸借は「合計で借賃1か月分＋税」が枠
貸主・借主の双方から受け取る合計が、借賃の1か月分＋消費税。媒介でも代理でも枠は同じです。
- 居住用建物の媒介：一方からは原則0.5か月分まで。ただし媒介の依頼を受けるまでに承諾を得ていれば、一方から1か月分まで受け取れます。
- 居住用建物以外（店舗・事務所・土地）：合計が1か月以内なら配分は自由。0.5か月の縛りはありません。
- 権利金（返還されない金銭）がある場合、居住用建物以外なら権利金を売買代金とみなして速算式で計算し、借賃基準と高い方を選べます。居住用建物では使えません。
5. 令和6年7月改正の空家特例（最重要の改正論点）
令和6年7月1日施行。旧制度から数字が入れ替わっているため、古い教材のまま覚えていると失点します。どちらも現地調査等の費用を勘案するもので、媒介契約の締結に際してあらかじめ依頼者に説明し、合意しておくことが必要です。
- 対象：税抜代金 800万円以下の宅地建物（旧：400万円以下）
- 上限：30万円＋税＝33万円（旧：通常の報酬＋現地調査等の費用の合計で18万円）
- 売主・買主のどちらからも受領できる（旧：売主のみ）
- 代理にも適用（上限は媒介特例額の2倍以内）
旧制度の「通常の報酬額に費用を加算する」方式は改正で廃止されました。要件を満たせば、通常の速算式で計算した額を上回っても33万円まで受領できます（費用相当額を上回る報酬を禁ずる趣旨ではないとされています）。「限度額はいくらか」を問われたら33万円です。
- 対象：長期の空家等の貸借。建物だけでなく「宅地」も対象です（空地も入ります）。①現に長期間（少なくとも1年を超えるような期間）居住・事業等の用途に供されていないもの、②将来にわたり供される見込みがないもの（相続で使われなくなった直後の空き家など）のいずれか
- 上限：通常（借賃1か月分）＋費用で 借賃2か月分＋税
- 通常を超えて増額できるのは貸主から受ける分。借主からは通常どおりで、居住用建物は事前の承諾が無ければ0.5か月分＋税、承諾があるとき・居住用以外は1か月分＋税まで（双方の合計が借賃2か月分＋税を超えられない）
6. ひっかけポイント
- 居住用貸借の0.5か月と、長期空家特例の2か月を混同しない。
- 承諾のタイミングは「媒介の依頼を受けるまで」。契約時の承諾では遅い。
- 権利金を売買代金とみなす特例は、居住用建物では使えない。
- 上限額は「超えて受領できない」だけで、少なく受け取るのは自由。
- 通常の広告費・案内費は報酬に含まれる。依頼者の特別の依頼による広告費や出張費の実費だけが別途受領できる。
なお、宅建業者は事務所ごとに、公衆の見やすい場所へ報酬額を掲示する義務があります（報酬額の掲示義務）。計算とセットで問われることがあります。
7. よくあるつまずき（Q&A）
①枠の中で動かす（承諾＝配分が変わるだけ）／ ②枠そのものが広がる（空家等の特例）／ ③そもそも枠の外（特別の依頼による広告料・費用）
権利金が330万円なのに、解説が300万円で計算しているのはなぜ？
その330万円が消費税込みだからです。報酬の計算は税抜きの代金で行います。
330万円 ÷ 1.1 ＝ 300万円
300万円 × 4％ ＋ 2万円 ＝ 14万円
14万円 × 1.1 ＝ 15万4,000円（片方から）
手順は「入口で税を抜いて、出口で税をつける」。税が2か所に出てくるので、混ぜると必ずずれます。
動かして確かめる →承諾をもらえば、いくらでも受け取れるの？
いいえ。枠の中で配分が変わるだけです。
居住用建物の貸借では、原則として一方から借賃の半月分＋税まで。依頼を受けるときに承諾を得ていれば、一方からはそれを超えて受け取れます。ただし、貸主・借主の合計が1か月分＋税を超えることはできません。
借賃10万円のとき 合計の枠 ＝ 11万円
貸主から8万円＋借主から5万5,000円 ＝ 13万5,000円 → 違反
承諾は「一方の枠を外す」ものであって、「全体の枠を広げる」ものではありません。
動かして確かめる →広告費や遠隔地の調査費は、上限を超えて請求できるの？
できます。これは枠の外の話だからです。
依頼者の依頼によって行う広告の料金と、依頼者の特別の依頼により支出を要する費用（遠方への出張費など。事前の承諾が必要）は、報酬とは別に受け取れます。上限を超えるのではなく、そもそも報酬に入っていません。
逆に、通常の広告費や案内の費用は報酬に含まれます。別途請求はできません。ここが分かれ目です。
低廉な空家等の33万円と、普通の計算は、どちらを使うの？
高いほうです。ただし税抜きで800万円以下の売買・交換で、媒介契約を結ぶときにあらかじめ説明して合意していることが必要です。売主からも買主からも受け取れます（令和6年7月の改正前は売主からだけでした）。
代金800万円 通常計算 ＝ 800万×3％＋6万 ＝ 30万円 → 税込33万円
→ ちょうど特例と同額。ここが分かれ目です。
800万円より安ければ通常計算が33万円を下回るので特例のほうが高く、800万円を超えるとそもそも特例が使えません。
動かして確かめる →長期の空家等の特例は、借主からも2か月分もらえるの？
もらえません。この特例が効くのは貸主から受ける報酬だけです。
借主から受け取る報酬に特例の適用はないので、そちらは通常どおりの枠になります。「誰から受け取る報酬か」で分かれるのがこの特例の特徴です。
あらかじめ依頼者に説明して合意しておくことも必要です。
代理を頼まれたら、いつでも2倍もらえるの？
2倍が上限になるだけで、1つの取引から受け取れる総額は変わりません。
売主から代理で満額（媒介の2倍）を受け取ったら、買主側の業者は1円も受け取れません。関わった業者全員の合計が、媒介の2倍を超えられないためです。
動かして確かめる →200万円・400万円・800万円の境目が、そこにあります。
※本ページは学習用のまとめです。令和8年度試験の法令基準日は令和8年4月1日です。法令・告示は改正されることがあるため、受験にあたっては最新の公式情報をご確認ください。監修：宅建久保田塾（久保田充秋）。