宅建「建蔽率・容積率」計算の手順
建蔽率・容積率は、法令上の制限の中で数少ない実際に計算させるテーマです。手順が身についていれば確実に得点できますが、順番を1つ飛ばすと答えが変わります。上のチェッカーは計算過程つきで解説が出るので、自分の手順のどこがずれているかを確かめてください。
1. 用語の確認
| 用語 | 何を敷地面積で割るか | 求まるもの |
|---|---|---|
| 建蔽率 | 建築面積／敷地面積 | 建築面積の上限 |
| 容積率 | 延べ面積／敷地面積 | 延べ面積の上限 |
建蔽率は建物を真上から見た面積、容積率は各階の床面積を合計した面積。まずここを取り違えないことです。
2. 容積率は「指定」と「道路」の小さい方
― 受験生のつまずき その1 ―
前面道路の幅員が12m未満のときは、幅員×乗数で計算した値と指定容積率を比べ、小さい方が上限になります。
乗数は住居系が4/10、その他が6/10です。
「指定容積率が400%だから400%」と即断すると外します。前面道路の幅員が書かれていたら、必ず計算して比べる。幅員が12m以上なら、この低減はありません。
3. 建蔽率の緩和
― 受験生のつまずき その2 ―
- 特定行政庁が指定する角地：＋10分の1
- 防火地域内の耐火建築物：＋10分の1
- 建蔽率が80%とされている地域で、かつ防火地域内の耐火建築物のときは、建蔽率の制限がなくなります（100%）。
角地と防火の両方にあたれば、合わせて＋10分の2になります。条件を1つ読み落とすだけで答えが変わるので、事例に出てくる語を拾い切ってください。
4. 敷地が2つの地域にまたがるとき
建蔽率・容積率のまたがりは加重平均です。それぞれの地域の面積の比で按分します。用途制限のまたがり（過半主義）とはまったく別の扱いなので、混同しないでください。動かして確かめたい場合は建蔽率・容積率の図が便利です。
5. 手順のまとめ
①敷地面積を確定（またがりなら加重平均）→ ②建蔽率は緩和条件を拾う → ③容積率は指定と道路計算を比べて小さい方 → ④それぞれ敷地面積を掛けて上限を出す。
― ひっかけの型 ―
- 前面道路の幅員が書かれているのに、指定容積率だけで答えさせる。
- 住居系なのに6/10の乗数を使わせる（住居系は4/10）。
- またがりを過半主義で処理させる（建蔽率・容積率は加重平均）。
※本ページは学習用のまとめです。令和8年度試験の法令基準日は令和8年4月1日です。法令・告示は改正されることがあるため、受験にあたっては最新の公式情報をご確認ください。監修：宅建久保田塾（久保田充秋）。