宅建「通謀虚偽表示」の結論は2つだけ
通謀虚偽表示（民法94条）は、覚えることが2つしかないのに毎年のように出る、費用対効果の非常に高い論点です。上のチェッカーで事例を回しながら、この2つを固めてください。
1. 当事者の間では、常に無効
相手方と通じてした虚偽の意思表示は、当事者間では常に無効です（94条1項）。ここに例外はありません。登記が移転していても、時間が経っていても、有効にはなりません。「登記を移したのだから有効になった」という肢が出たら誤りです。
2. 善意の第三者には、無効を対抗できない
もっとも、その無効を善意の第三者に対抗することはできません（94条2項）。仮装であることを知らずに取引に入った人は保護される、ということです。
ここで宅建がしつこく聞いてくるのが、第三者に何が要求されるかです。
― 第三者の要件 ―
善意で足ります。無過失は不要、登記も不要（判例）。「善意無過失でなければ保護されない」「登記を備えていなければ保護されない」はいずれも誤りです。
他の論点では「善意無過失」や「登記」が要求される場面が多いため、そちらの記憶に引きずられて間違える人が非常に多いところです。94条2項の第三者は、知らなかったというだけで保護される——この一点を、他と切り離して覚えてください。
3. 判定の手順
| 誰との関係か | 結論 |
|---|---|
| 当事者どうし（仮装の売主と買主） | 常に無効 |
| 善意の第三者との関係 | 無効を対抗できない（第三者が保護される） |
| 悪意の第三者との関係 | 無効を対抗できる |
事例を読んだら、問われているのが誰と誰の関係かをまず確認してください。当事者間の話なのか、第三者が出てきているのか。ここを取り違えると、正しい知識を持っていても答えを外します。
― ひっかけの型 ―
- 「第三者が保護されるには善意無過失が必要」——善意で足ります。
- 「第三者は登記を備えなければ保護されない」——登記は不要です。
- 「登記が移転されたので、当事者間でも有効になった」——当事者間は常に無効のままです。
※本ページは学習用のまとめです。令和8年度試験の法令基準日は令和8年4月1日です。法令・判例は改正等により変わることがあるため、受験にあたっては最新の公式情報をご確認ください。監修：宅建久保田塾（久保田充秋）。