僕の家賃は、誰に払えば？
― 桜井くんと転貸賃料の物上代位

今日の桜井くんは、営業マンではなくただの入居者として困っています。住んでいるのはサブリースのマンション。ある日ポストに、裁判所からの封筒が入っていました。――「家賃を、管理会社に払ってはいけない」。今日の題材は 平成24年・問7、そして 最決平成12年4月14日。宅建の権利関係でも指折りの難所です。

「先輩……ちょっと、個人的な相談してもいいですか」

桜井くんの顔色が悪い。手には、開封済みの封筒がある。

「うちのマンション、サブリースなんです。オーナーさんがいて、そこから管理会社が一棟まるごと借りてて、僕はその管理会社と賃貸借契約を結んで住んでる。家賃も毎月そこに払ってます」

「よくある形だな。それで？」

「昨日、裁判所から書類が届いて。『管理会社に家賃を払うな、こちらに払え』って……。差出人は、オーナーさんにお金を貸してる銀行みたいで」

「ほう」久保田さんはコーヒーを置いた。「抵当権者が、物上代位を仕掛けてきたな」

「ぶつじょうだいい……。聞いたことはあるんですけど、正直あやふやで。それより先輩、僕、どっちに払えばいいんですか。管理会社は『いつもどおり払ってください』って言うし、こっちは裁判所だし。両方に払わされたりしませんよね？」

「落ち着け。まず、順番に整理する。今日の話は宅建でも難しいところだ。でも、一本の筋が通っている」

「物上代位というのはな。抵当権は、その建物や土地そのものだけじゃなく、それが“お金に化けたもの”にも効く、という仕組みだ（民法372条・304条）」

「お金に化けたもの……？」

「たとえば建物が火事で焼けたら、火災保険金の請求権。建物を貸していたら、その賃料。抵当に入っていた建物が姿を変えて生んだお金だから、抵当権者はそこに手を伸ばせる。ただし払われてしまう前に差し押さえる必要がある」

「じゃあ、やっぱり僕の家賃も……」

「そこだ。ここからが今日の急所だぞ」久保田さんはホワイトボードに三段の図を描いた。

「登場人物は3人。オーナーのＡさん。一棟借りしている管理会社のＢ社。そして入居者のお前、Ｃだ」

「はい」

「銀行が抵当権を持っているのは、Ａさんの建物だ。そしてＡさんは、Ｂ社に建物を貸して賃料をもらっている。このＡ→Ｂの賃料債権には、銀行は物上代位できる」

「Ａさんの家賃収入は、押さえられちゃうと」

「そうだ。Ａさんの建物が生んだお金だからな。では、お前がＢ社に払っている家賃はどうだ？」

「……それも、もとをたどれば同じ建物から生まれたお金ですよね。だったら押さえられるんじゃ……」

「できない」久保田さんはきっぱり言った。「これが最決平成12年4月14日。抵当権者は、原則として、賃借人が取得する転貸賃料債権に物上代位することはできない」

「……え。できないんですか」桜井くんの肩から力が抜けた。

「なぜだと思う。ここを理解すれば、もう一生忘れない」

「うーん……。同じ建物から生まれたお金なのに、何が違うんだろう」

「“誰の借金のために、誰が責任を負っているか”だ」久保田さんはペンで図を指した。「Ａさんは、銀行への借金について、この建物で責任を負っている。返せなければ建物を取られる立場だ。これを物的責任という」

「はい」

「じゃあＢ社はどうだ。Ｂ社は、Ａさんの借金について、何か責任を負っているか？」

「……負ってないです。Ｂ社はただ、建物を借りているだけで」

「そのとおりだ。Ｂ社はＡさんの借金の担保として建物を差し出したわけじゃない。ただの賃借人だ。そしてお前が払う家賃は、Ｂ社の債権――Ｂ社が自分の力で稼いだ、Ｂ社のものだ」

「あ……」

「Ｂ社は、自分の債権を、他人であるＡさんの借金の返済に差し出さなければならない立場にはない。だから、そこに抵当権者は手を伸ばせない。判例が言っているのは、この一点だ」

「……なるほど。同じ建物から出たお金でも、“誰のポケットに入る債権か”が違うってことですね。Ａさんのポケットに入るはずの賃料なら押さえられる。でも、Ｂ社のポケットに入る転貸賃料は、Ｂ社のもの。Ａさんの借金とは関係ない」

「よく言語化した。それが判決理由そのものだ」

「じゃあ僕は、今までどおりＢ社に払えばいいんですね」桜井くんの顔に血の気が戻った。

「理屈の上では、そうなる。ただし――例外がある」

「例外？」

「判例は『賃借人を所有者と同視することを相当とする場合を除き』と言っている。裏を返せば、Ｂ社が“実質はＡさんそのもの”と見るべきときは、物上代位できる」

「実質はＡさんそのもの……。どういう場合ですか」

「たとえば、抵当権の実行から逃れるために、Ａさんが自分で支配する“形だけの会社”をこしらえて、そこに一棟貸ししたように見せかけているケースだ。名前は別会社でも、中身はＡさん本人。そういう抜け道を許さないための例外だな」

「うわ、そんな手が……。ちゃんと穴が塞いであるんですね」

「原則は使えない。でも、逃げ道に使おうとしたら通さない。この二段構えで覚えろ」

「先輩、もうひとつだけ。……これ、建物が競売されたら、僕は追い出されるんですか」

「それはまた別の論点だ」久保田さんは苦笑した。「今日は物上代位に集中しろ。頭に一度に詰め込むと、どっちも曖昧になる」

「はい……。じゃあ、この書類は放っておいていいですか」

「いや、それは駄目だ」久保田さんの声が真剣になった。「裁判所から届いた書類を、自己判断で無視するのが一番まずい。今日話したのは宅建試験の“理屈”であって、お前の事件の答えじゃない。個別の事情で結論は変わりうる。弁護士に相談しろ。二重払いのリスクを避ける供託という制度もある。専門家と相談して手を打て」

「……はい。相談してきます」

「それでいい。知識は、慌てないために使うものだ。何が争点かが分かっていれば、専門家の話も正しく聞ける。今日のお前は、もう“何も分からずに怯えている入居者”じゃない」

桜井くんは、封筒を置いて手帳を開いた。