過去問を、物語で読む。

権利関係・不法行為2026年8月10日

わざとでも、うっかりでも ― 桜井くんと不法行為

他人に損害を与えたら、故意でも過失でも賠償する（一般不法行為）。成立には、故意・過失／権利や利益の侵害／損害／因果関係／責任能力が必要。賠償は金銭が原則で、被害者にも落ち度があれば過失相殺で減額できる（不法行為は任意的）。時効は知った時から3年（生命・身体は5年）・行為から20年。骨組みを物語で。

この物語を読む → 法令上の制限・建築基準法2026年8月10日

着工の前に、使う前に ― 桜井くんと建築確認

一定の建築物は、着工の前に建築確認が要る。入口は3つ——特殊建築物（一定規模超）・大規模建築物・区域内の一般建築物。工事が終わったら完了検査を受け、検査済証をもらう。特殊建築物等は、原則この検査済証が出るまで使えない（仮使用は例外）。手続の流れを物語で。

この物語を読む → 権利関係・不当利得2026年8月10日

もらいすぎは、返す ― 桜井くんと不当利得

法律上の原因なく得た利益は返す（不当利得）。善意なら“今ある分だけ”（現存利益）、悪意なら利息を付けて＋損害も。債務がないと知って払った分は返してもらえない（非債弁済）。不法な原因で渡したものも原則返らない（不法原因給付）。返還のルールを物語で。

この物語を読む → 権利関係・条件・期限2026年8月10日

「もし」が決まるとき ― 桜井くんと条件・期限

停止条件は成就で効力が生じ、解除条件は成就で効力が消える。まだ決まらない間の期待も、処分・相続・担保にできる。わざと成就を妨げたら“成就したもの”とみなされる。期限は原則“債務者の利益”のためで、放棄できるが相手の利益は害せない。条件と期限を物語で。

この物語を読む → 権利関係・贈与2026年8月10日

ただであげる、の約束 ― 桜井くんと贈与

贈与は口約束でも成立する（諾成契約）。ただし“書面によらない”贈与は各当事者が解除できる——でも渡し終わった部分（不動産なら引渡しor登記）はもう解除できない。書面にした贈与は履行前でも解除不可。贈与者の担保責任は原則軽い。あげる約束のルールを物語で。

この物語を読む → 法令上の制限・建築基準法2026年8月2日

敷地に、建てられる「面積」の上限 ― 桜井くんと建蔽率・容積率

建蔽率＝建築面積÷敷地、容積率＝延べ面積÷敷地。角地は特定行政庁の指定で＋1/10、防火地域の耐火建築物で＋1/10（重なれば＋2/10）、8/10地域＋防火＋耐火は制限なし。容積率は前面道路12m未満だと「幅員×乗数（住居系4/10・その他6/10）」と指定容積率の小さい方。2地域は加重平均。毎年出る計算を物語で。

この物語を読む → 法令上の制限・建築基準法2026年8月2日

空へ伸ばす前の、三つのブレーキ ― 桜井くんと高さ制限

建物の高さを縛る3つ。低層住居専用・田園住居は10mまたは12mの絶対高さ制限。斜線制限は道路・隣地・北側の3種（低層住専は隣地斜線なし）。日影規制は冬至日の8時〜16時で測定。面積の次は“高さ”の急所を物語で。

この物語を読む → 権利関係・賃貸借2026年8月2日

貸す・借りるの、民法の骨組み ― 桜井くんと賃貸借の総論

民法の賃貸借は存続期間が最長50年（超えても50年に）。修繕は貸主の義務。借主は貸主の承諾なく賃借権を譲渡・転貸できず、無断でやれば原則解除。ただし背信的行為と認めるに足りない特段の事情があれば解除できない。借地借家法の特則の“土台”を物語で。

この物語を読む → 権利関係・担保物権2026年8月2日

モノを預かって、担保にする ― 桜井くんと質権

質権は、担保に物を預かり、返さなければそこから優先弁済を受ける約定担保物権。設定には“引渡し”が必要で占有改定は不可、弁済まで質物を留置できる。動産質・不動産質・権利質があり、不動産質は登記で対抗・原則利息を請求できない（抵当権との違い）。物語で。

この物語を読む → 権利関係・担保物権2026年8月2日

契約しなくても、法律が担保をくれる ― 桜井くんと先取特権

先取特権は、当事者の合意なしに法律上当然に生じる法定担保物権。一般の先取特権（共益費用・雇用・葬式費用・日用品供給）、動産・不動産の先取特権があり、優先弁済＋物上代位も。目立たないけど問われる担保物権を物語で。

この物語を読む → 宅建業法・重要事項説明（35条）2026年8月1日

画面ごしの、重要事項説明 ― 桜井くんとIT重説

重要事項説明は、相手方の承諾があればテレビ会議などのITでもできる。要件は、図面や映像を互いに視認でき双方向でやりとりできる環境、宅建士証を画面で提示して相手が確認、重説書は事前に送付、映像・音声が不十分なら中断。電話だけでは不可。売買も貸借もOK。画面越しの重説を物語で。

この物語を読む → 権利関係・意思表示2026年8月1日

「勘違い」で、契約はほどけるか ― 桜井くんと錯誤

勘違い（錯誤）で結んだ契約は、その錯誤が重要なら取り消せる（改正で「無効」から「取消し」に）。動機の勘違いは、その事情が表示されていたときだけ。自分に重大な過失があると原則取り消せない（相手も知っていた等は例外）。善意無過失の第三者には対抗できない。勘違いの行方を物語で。

この物語を読む → 権利関係・担保物権2026年8月1日

担保物権に共通する、四つの性質 ― 桜井くんと担保物権

留置権・先取特権・質権・抵当権に共通する性質が、付従性・随伴性・不可分性・物上代位性。ただし留置権だけは物上代位性がなく、優先弁済を受ける効力もない（物を留め置いて弁済を促すだけ）。約定担保（質・抵当）と法定担保（留置・先取）の違いまで、担保物権の骨格を物語で。

この物語を読む → 権利関係・債権者代位・詐害行為2026年8月1日

債権を守る、二つの飛び道具 ― 桜井くんと代位権・取消権

お金を貸した相手が財産を守ってくれないとき、債権者に二つの武器がある。債権者代位権は、債務者の権利を代わって行使するもの（原則、債務者が無資力のとき）。詐害行為取消権は、債権者を害すると知ってした行為を裁判所に請求して取り消すもの（相手が善意なら不可）。債権保全の飛び道具を物語で。

この物語を読む → 権利関係・定型約款2026年8月1日

読まずに結んだ、あの「約款」 ― 桜井くんと定型約款

保険や電気の契約で、細かい約款を読まずに合意していませんか。定型取引では、約款を契約内容にする合意や事前の表示があれば、個別条項に合意したものとみなされる。ただし信義則に反して一方的に不利な条項は除外。請求があれば内容を示す義務も。改正で入った定型約款を物語で。

この物語を読む → 宅建業法・業務上の規制2026年7月30日

事務所に置くもの、掲げるもの ― 桜井くんと標識・帳簿・名簿

事務所には標識を掲げ、帳簿と従業者名簿を備える。帳簿は取引のつど記して閉鎖後5年（自ら売主の新築住宅は10年）保存、閲覧義務はなし。従業者名簿は最終記載から10年保存で、関係者の請求があれば閲覧させる。従業者には証明書を携帯させる。備え物の年数と閲覧の有無を物語で。

この物語を読む → 法令上の制限・都市計画法2026年7月30日

街に必ず要る、道路・公園・下水道 ― 桜井くんと都市施設

街に欠かせない道路・公園・下水道などが都市施設。市街化区域と非線引き区域には少なくとも道路・公園・下水道を定める（病院は必須ではない）。市街地開発事業（区画整理・再開発など）や都市計画施設の区域内で建てるには、原則として知事等の“許可”が要る（届出ではない）。都市計画の中身を物語で。

この物語を読む → 権利関係・相続2026年7月30日

15歳から書ける、最後の意思 ― 桜井くんと遺言

遺言は満15歳からできる。自筆証書遺言は全文・日付・氏名を自書して押印（財産目録はパソコン可・各ページに署名押印）。公正証書遺言は証人2人以上で、家裁の検認が不要。自筆・秘密証書は検認が必要。遺言はいつでも撤回でき、後の遺言が優先。最後の意思の残し方を物語で。

この物語を読む → 権利関係・債務不履行2026年7月30日

約束が守られなかった、その後で ― 桜井くんと債務不履行・解除

約束が守られないとき、損害賠償は相手に落ち度（帰責事由）がいる。でも契約の“解除”は、相手に落ち度がなくてもできる（改正で整理）。原則は相当期間を定めて催告してから解除、履行不能や履行拒絶なら催告なしで解除。不履行が軽微なら解除できない。債務不履行の後始末を物語で。

この物語を読む → 権利関係・弁済2026年7月30日

お金を払う人・受け取る人の、ルール ― 桜井くんと弁済

借金は第三者も払える。でも“正当な利益がない”第三者は、債務者の意思に反しては払えない。受け取る側では、いかにも受領権者に見える人（受領権者としての外観を有する者）に善意無過失で払えば、その弁済は有効。誰が払え、誰に払えば免れるかを物語で。

この物語を読む → 権利関係・相殺2026年7月30日

貸し借りを、差し引きゼロに ― 桜井くんと相殺

お互いに同種の債権を持ち、どちらも弁済期にあれば（相殺適状）、一方的な意思表示で差し引きできる。自分の側（自働債権）は弁済期が必要だが、相手への支払い（受働債権）は期限前でも可。ただし悪意の不法行為や生命・身体侵害の賠償は、加害者側から相殺できない。差引きの条件を物語で。

この物語を読む → 宅建業法・宅地建物取引士2026年7月30日

名前が変わったら、届く先はどこ？ ― 桜井くんと変更の登録・届出

宅建士の登録事項（氏名・住所・本籍・勤務先の商号や免許番号）が変わったら、遅滞なく変更の登録を申請する。士証の書換え交付が要るのは氏名・住所の変更のとき。死亡や欠格になったときは、相続人等が30日以内（死亡は知った日から）に届け出る。誰が・いつまでに・どこへを物語で。

この物語を読む → 権利関係・相続2026年7月30日

継ぐか、断るか、3か月 ― 桜井くんと相続の承認・放棄

相続人は、相続を知った時から3か月以内に、単純承認・限定承認・放棄を選ぶ。放棄すると初めから相続人でなかったことになり、代襲も生じない。限定承認は共同相続人“全員”で。何もせず3か月を過ぎたり財産を処分すると、単純承認とみなされる。3か月の重みを物語で。

この物語を読む → 権利関係・売買2026年7月30日

引渡しの前か後かで、代金は変わる ― 桜井くんと危険負担

売買契約のあと、誰のせいでもなく建物が滅失したら代金はどうなる？　引渡しの“前”なら、買主は代金の支払いを拒める。危険は引渡しによって買主に移り、引渡しの“後”に滅失しても買主は代金を払わなければならない。改正で変わった危険負担の分かれ目を物語で。

この物語を読む → 権利関係・連帯債務2026年7月30日

一人に言えば、みんなに効く？ ― 桜井くんと連帯債務

連帯債務は、各自が全額の支払い義務を負い、一人が払えば全員の債務が消える（あとは負担部分で求償）。ただし一人に生じたことが全員に及ぶ「絶対効」は、更改・相殺・混同の3つだけ。請求・免除・時効の完成は他の債務者に影響しない（相対効）。改正で整理された急所を物語で。

この物語を読む → 権利関係・債権譲渡2026年7月30日

「譲るな」と書いてあっても、譲れる ― 桜井くんと債権譲渡

債権は原則として自由に譲渡でき、「譲渡禁止」の特約があっても譲渡そのものは有効（改正）。ただし特約を知っていた（悪意・重過失の）譲受人には、債務者は支払いを拒める。債務者への対抗は通知か承諾、第三者への対抗は確定日付。譲渡のルールを物語で。

この物語を読む → 宅建業法・宅地建物取引士2026年7月30日

引っ越しただけでは、動かせない ― 桜井くんと登録の移転

宅建士の登録は、別の都道府県の事務所に“勤務先”を移したときに、その県の知事へ移転できる（任意）。ただの住所変更では移せない。今の知事を経由して申請し、移転先の知事が新しい士証を交付（有効期間は残りを引き継ぐ・5年に延びない）。事務禁止処分中は不可。登録の移転を物語で。

この物語を読む → 法令上の制限・都市計画法2026年7月30日

用途地域を、もう一枚重ねて補う ― 桜井くんと補助的地域地区

用途地域だけでは足りないとき、上に重ねて定めるのが補助的地域地区。いちばん問われるのが「高度地区＝建物の高さの制限」と「高度利用地区＝容積率などの制限」の取り違え。特別用途地区（用途地域内）と特定用途制限地域（用途地域外）の違いまで、重ねる仕組みを物語で。

この物語を読む → 法令上の制限・建築基準法2026年7月30日

どこに建てても、守るべき最低ライン ― 桜井くんと単体規定

建物1棟の安全・衛生の最低基準が単体規定。用途や道路の集団規定と違い、原則として全国どこでも適用される。住宅の居室は採光に有効な開口部が床面積の1/7以上、換気は1/20以上。高さ20m超には避雷設備、31m超には非常用昇降機。建物そのもののルールを物語で。

この物語を読む → 権利関係・相続2026年7月30日

遺言でも、奪えない取り分がある ― 桜井くんと遺留分

すべてを他人に、という遺言があっても、配偶者・子・直系尊属には最低限の取り分（遺留分）が残る（兄弟姉妹にはない）。総体的遺留分は原則2分の1、直系尊属だけなら3分の1。侵害されたら金銭で請求（遺留分侵害額請求）。知った時から1年・相続開始から10年で時効。守られる取り分を物語で。

この物語を読む → 権利関係・物権変動2026年7月30日

登記がなくても、勝てる相手がいる ― 桜井くんと対抗問題

不動産は「先に登記した者が勝つ」が原則。でも登記がなくても対抗できる相手がいる——無権利者、不法占拠者、そして“背信的悪意者”。単なる悪意者には登記が要るのに、背信的悪意者には要らない。この線引きと、取消し・時効の「前後」で変わる登記の要否を物語で。

この物語を読む → 税その他・不動産取得税2026年7月30日

買った“瞬間”に、一度だけ ― 桜井くんと不動産取得税

不動産を取得したとき一度だけかかる都道府県税。課税標準は固定資産税評価額、住宅と土地は3%、宅地は課税標準が1/2、新築は1,200万円控除、相続は非課税。令和8年度は免税点が引き上げ（土地10→16万・家屋建築23→66万・その他12→34万）。改正前後をセットで物語に。

この物語を読む → 税その他・固定資産税2026年7月30日

1月1日に、持っていた人 ― 桜井くんと固定資産税

毎年1月1日に台帳に載っている所有者へ課される市町村税。標準税率1.4%、評価替えは3年ごと。住宅用地は課税標準が小規模1/6・一般1/3、新築住宅は税額を一定期間1/2に。免税点は土地30万・家屋30万（改正で20→30万）・償却資産180万。毎年の税を物語で。

この物語を読む → 税その他・所得税2026年7月30日

5年を、たった一日で分ける線 ― 桜井くんと譲渡所得

不動産を売った利益にかかる譲渡所得税。長期か短期かは「売った年の1月1日」で所有5年超かどうかで判定（国税は長期15%・短期30%）。マイホームには3,000万円特別控除、10年超なら軽減税率と併用も可。買換え特例は課税の繰延べ。線引きの妙を物語で。

この物語を読む → 権利関係・売買2026年7月30日

「話が違う」と言われたら ― 桜井くんと契約不適合責任

買った家が契約と違ったとき、買主は①追完（修補・代替）②代金減額③損害賠償④解除を求められる。種類・品質の不適合は「知った時から1年以内に通知」しないと追及できない（売主が悪意・重過失なら不要）。旧「瑕疵担保」から変わった責任のかたちを物語で。

この物語を読む → 権利関係・賃貸借2026年7月30日

敷金は、鍵を返してから ― 桜井くんと敷金

敷金が返るのは部屋を明け渡した“後”。明渡しが先で、同時履行にはならない。建物の所有者が変わると賃貸人の地位とともに敷金も新オーナーへ承継。逆に借主が入れ替わる賃借権譲渡では、旧借主の敷金は原則引き継がれない。敷金のゆくえを物語で。

この物語を読む → 法令上の制限・都市計画法2026年7月30日

まちのルールは、誰がどう決める ― 桜井くんと都市計画の決定

都市計画は、広域・根幹は都道府県、身近なものは市町村が決める。案の縦覧や住民の意見、審議会を経て決まる。地区の細かなまちづくりを定める「地区計画」では、区域内で建築等をするとき着手30日前までに市町村長へ届け出る（許可ではない）。決め方を物語で。

この物語を読む → 権利関係・不法行為2026年7月30日

部下がやったこと、会社も背負う ― 桜井くんと使用者責任

従業員が仕事中に他人へ損害を与えたら、雇っている会社も賠償責任を負う（使用者責任）。もちろん本人も責任を負い、会社が払えば信義則上相当な範囲で本人に求償できる。複数人の共同不法行為は連帯責任。「会社も背負う」しくみを物語で。

この物語を読む → 宅建業法・業務上の規制2026年7月30日

契約の前に、もう一言 ― 桜井くんと供託所等の説明

宅建業者は契約が成立するまでに、営業保証金を供託した供託所とその所在地（保証協会の社員なら協会と弁済業務保証金の供託所）を相手方に説明する。金額までは要らず、書面交付も義務ではない。相手が宅建業者なら説明そのものが不要。小さいけど問われる論点を物語で。

この物語を読む → 宅建業法・重要事項説明（35条）2026年7月30日

契約の前に、説明すべきこと ― 桜井くんと重要事項説明の記載事項

35条で何を説明するのか。登記された権利・法令上の制限・私道負担・インフラ・解除・損害賠償の予定…を「共通／貸借特有／区分所有特有」の3つに仕分けると迷わない。危険負担は35条ではなく37条、という定番の引っかけも。記載事項の全体像を物語で。

この物語を読む → 税その他・不動産の鑑定評価2026年7月30日

いくらの土地か、三つの物差しで測る ― 桜井くんと鑑定評価

プロは土地の値をどう出すか。原価法（積算）・取引事例比較法（比準）・収益還元法（収益）の3手法を、原則は併用して求める。取引事例は事情補正・時点修正、投機的な事例は使わない。収益還元法は自用の不動産にも適用できる。値づけの考え方を物語で。

この物語を読む → 税その他・登録免許税2026年7月30日

名義を移すとき、国に納める税 ― 桜井くんと登録免許税

登記を受けるときにかかる登録免許税。納めるのは登記を受ける者。課税標準は取引価格ではなく固定資産課税台帳の価格。自己居住用・床面積50㎡以上・取得後1年以内の登記なら住宅用家屋の軽減があるが、贈与や相続の登記には使えず、敷地の土地には及ばない。要件を物語で。

この物語を読む → 権利関係・委任・請負2026年7月30日

「任せる」と「仕上げる」は別の契約 ― 桜井くんと委任・請負

委任は“事務を任せる”契約で、受任者は無償でも善管注意義務を負い、各当事者はいつでも解除できる。請負は“仕事を完成させる”契約で、報酬は原則後払い、注文者は完成前なら損害を賠償して解除できる。似て非なる2つの契約を物語で。

この物語を読む → 権利関係・地役権2026年7月30日

他人の土地を使わせてもらう権利 ― 桜井くんと地役権

自分の土地（要役地）の便益のため、他人の土地（承役地）を通らせてもらう——それが地役権。要役地とセットで動き（随伴性）、分けられない（不可分性）。継続して外から見える通路なら時効取得も。地代が要素でない地上権との違いまで物語で。

この物語を読む → 権利関係・抵当権2026年7月30日

早い者勝ちは、登記で決まる ― 桜井くんと抵当権の順位

同じ土地に抵当権がいくつも付いたとき、順位は登記の前後で決まる。順位の変更には各抵当権者の合意と登記（登記が効力要件）。順位の譲渡・放棄で、当事者どうしの取り分だけが入れ替わる。転抵当や根抵当まで、抵当権の“処分”を物語で。

この物語を読む → 権利関係・代理2026年7月30日

ニセの代理人でも、責任を負うとき ― 桜井くんと表見代理

代理権がないのにした契約でも、相手を守るために本人が責任を負う「表見代理」。代理権授与の表示・権限外の行為・代理権消滅後の3類型があり、相手方が善意無過失のときだけ成立する。自己契約・双方代理は原則ダメ。代理の“見た目”の怖さを物語で。

この物語を読む → 法令上の制限・国土利用計画法2026年7月30日

買ったあとに、届け出る ― 桜井くんと事後届出

大きな土地を売買したら、買主（権利取得者）が契約後2週間以内に知事へ届け出る（事後届出）。面積は市街化区域2,000㎡・その他の都市計画区域5,000㎡・区域外10,000㎡以上。相続・贈与は対象外、買主側の一団は合算。誰が・いつ・どこからを物語で。

この物語を読む → 法令上の制限・その他の法令2026年7月30日

許可をもらう相手は、誰だ ― 桜井くんとその他の法令上の制限

森林法・河川法・海岸法・自然公園法…。これらの許可・届出の相手は誰か。原則は都道府県知事だが、河川・海岸・道路のように“管理者”が絡むものは管理者、国立公園は環境大臣。細かく暗記する前に「原則知事・管理者・国」の軸を物語で。

この物語を読む → 宅建業法・宅建業の意味2026年7月30日

その取引、免許は要るのか ― 桜井くんと適用除外

宅建業＝宅地建物の売買・交換や、その代理・媒介を業として行うこと。自ら貸主の賃貸や、賃貸物件の管理は業に当たらない。国・地方公共団体には免許の規定が適用されず、信託会社・信託銀行は届出でみなし業者に。破産管財人の換価売却も業ではない。免許の要否の“例外”を物語で。

この物語を読む → 税その他・印紙税2026年7月30日

契約書に貼る一枚と、その消し方 ― 桜井くんと印紙税

課税文書を作った人が納税義務者。税額は記載金額で変わり、記載金額のない契約書は200円。金額を減らす変更契約書も「記載金額なし」扱い、増やす場合は増加額が記載金額。国などが関わる文書は非課税。消印は従業者の印でもよく、貼り忘れ・消し忘れには過怠税。実務直結の税を物語で。

この物語を読む → 税その他・地価公示法2026年7月30日

毎年、土地の“ものさし”をつくる ― 桜井くんと地価公示法

土地鑑定委員会が、標準地について毎年1回、正常な価格を判定して公示する。標準地の鑑定は2人以上の不動産鑑定士が行う。一般の土地取引では価格の「指標」、収用や鑑定評価では「規準」。指標と規準の重みの違いまで、土地のものさしの作られ方を物語で。

この物語を読む → 法令上の制限・農地法2026年7月30日

3条・4条・5条、どこへ許可を出す ― 桜井くんと農地法

農地の権利移動は3条（農業委員会）、転用は4条、転用目的の権利移動は5条（原則は都道府県知事等）。市街化区域内なら4条・5条は農業委員会への届出で足りるが、3条は市街化区域でも許可が必要。相続は許可不要（届出）。許可のない行為は効力を生じない。3つの条文の使い分けを物語で。

この物語を読む → 宅建業法・事務所・案内所2026年7月30日

テントの現地販売所に、要るもの ― 桜井くんと事務所・案内所

事務所の五点セット（標識・報酬額の掲示・専任宅建士5人に1人・従業者名簿・帳簿）。契約の申込みや締結をする案内所は、標識＋専任宅建士1名以上＋業務開始10日前までに両知事へ届出。契約しない案内所は標識のみ。事務所と案内所で要るものの違いを物語で。

この物語を読む → 宅建業法・監督処分2026年7月30日

免許を取り消せるのは、誰か ― 桜井くんと監督処分

監督処分は指示・業務停止（1年以内）・免許取消の3種。免許取消ができるのは免許権者だけ、でも指示・業務停止は業務を行った地の知事もできる。業務停止処分に違反すると必要的に免許取消。処分には原則として聴聞が必要。「誰が・どこまでできるか」を物語で。

この物語を読む → 宅建業法・免許2026年7月30日

「昔、罰金を払った人」は、免許を受けられる？ ― 桜井くんと欠格事由

拘禁刑以上なら罪名を問わず5年は免許を受けられない。でも罰金で5年待つのは宅建業法違反・傷害・暴行・背任など一定の罪だけ。過失傷害や道交法の罰金はセーフ。執行猶予は満了で消え、破産は復権で消える。法人は役員に欠格者がいると道連れ。線引きを物語で。

この物語を読む → 宅建業法・手付金等の保全2026年7月30日

お客さんのお金を、預かる前に ― 桜井くんと手付金等の保全

自ら売主の業者が一般の買主から手付金等を受け取るときの8種制限。未完成物件は代金の5％以下かつ1,000万円以下、完成物件は10％以下かつ1,000万円以下なら保全不要。中間金も合算。保全しなければ買主は支払いを拒める。数字の境目を物語で。

この物語を読む → 法令上の制限・建築基準法2026年7月30日

この土地に、その建物は建てられる？ ― 桜井くんと用途地域

用途地域は住居系・商業系・工業系に分かれ、地域ごとに建てられる建物が決まる。市街化区域には少なくとも定め、市街化調整区域には原則定めない。敷地が2つの地域にまたがるときは、過半が属する地域の制限を敷地全体に適用。地域名だけで即断しないコツを物語で。

この物語を読む → 権利関係・不動産登記法2026年7月29日

登記を信じても、守られないことがある ― 桜井くんと不動産登記法

登記に“公信力”はない。名義人を信じて買っても、真の権利者でなければ原則守られない（登記は対抗要件）。表示登記と権利登記、仮登記に加え、令和8年度で狙われる義務化——相続登記（令和6年・3年以内・10万円以下の過料）と住所氏名変更登記（2年以内・5万円以下の過料）の数字の対比まで物語で。

この物語を読む → 権利関係・区分所有法2026年7月29日

マンションの多数決が、変わった ― 桜井くんと改正区分所有法

令和8年度は約23年ぶりの大改正が目玉。普通決議は各過半数、規約変更・共用部分の重大変更は原則各4分の3、建替えは原則各5分の4。改正で、所在不明の区分所有者を裁判所手続で分母から除外でき、共用部分変更はバリアフリー等で各3分の2に、建替えは危険な状態なら各4分の3に。改正前→改正後で物語に。

この物語を読む → 法令上の制限・都市計画法2026年7月29日

街を、線で分ける ― 桜井くんと都市計画法

都市計画のいちばんの骨格が「区域区分（線引き）」。市街化区域は、すでに市街地か、おおむね10年以内に優先的・計画的に市街化する区域。市街化調整区域は市街化を抑える。用途地域は市街化区域に少なくとも定め、調整区域には原則定めない。街を線で分ける仕組みを物語で。

この物語を読む → 税その他・住宅金融支援機構2026年7月29日

銀行のローンを、買い取る仕組み ― 桜井くんと住宅金融支援機構

機構の主業務は「証券化支援（買取型）」＝銀行の住宅ローン債権を買い取る、フラット35のしくみ。実際に貸すのは各銀行で、金利も各銀行が決める。原則は直接貸さないが、災害復興やリバースモーゲージ型などは直接融資。免除科目の機構を物語で。

この物語を読む → 税その他・建物2026年7月29日

木・鉄・コンクリート、それぞれの得意 ― 桜井くんと建物

鉄筋コンクリートは変形が小さく耐火に強いが重くて工期が長い。鋼材は強く粘りがあるが熱に弱くさびるので耐火被覆・防錆が要る。木造は乾燥と防腐が寿命を左右する。免除科目「建物」の構造の基礎を、営業トークに使える形で物語に。

この物語を読む → 税その他・土地2026年7月29日

その土地は、家を支えられるか ― 桜井くんと土地

台地や段丘は地盤がしっかりして宅地向き。谷底低地・埋立地・盛土の造成地や、地下水位の浅い砂地盤は液状化しやすく注意。等高線が密なら急斜面。免除科目「土地」の“宅地に適する・注意すべき地形”を、現地案内の目線で物語に。

この物語を読む → 権利関係・借地借家法（借家）2026年7月29日

出ていって、とは簡単に言えない ― 桜井くんと普通借家

大家さんは、更新を拒むにも“正当事由”が要る。期間満了の1年前〜6か月前に通知しないと、同じ条件で更新されたものとみなされる（法定更新）。建物の引渡しで対抗力、期間を1年未満と定めると期間の定めなし扱い。借主が手厚く守られる普通借家のしくみを物語で。

この物語を読む → 権利関係・借地借家法（借地）2026年7月29日

土地を借りて家を建てる、その約束は30年 ― 桜井くんと借地権

借地権の存続期間は原則30年（短い定めや定めなしは30年に）。更新後は20年→10年。借地上に“自分名義”で登記した建物があれば第三者に対抗できる（配偶者名義では不可）。建物買取請求権、定期借地権まで。土地を借りる約束の長さを物語で。

この物語を読む → 権利関係・制限行為能力者2026年7月29日

ひとりで契約させない、という守り方 ― 桜井くんと制限行為能力者

未成年者・成年被後見人・被保佐人・被補助人。ひとりでした契約は取り消せる、という“守り”のしくみ。成年被後見人の居住用不動産の処分には家庭裁判所の許可が要る。ただし本人が詐術を使ったときは取り消せない。相手方の催告権まで物語で。

この物語を読む → 宅建業法・報酬の制限2026年7月29日

仲介手数料は、速算式で決まる ― 桜井くんと報酬の制限

「いくらもらえる？」は勘で決めない。売買の媒介は代金400万円超なら「代金×3％＋6万円」、課税業者は消費税を上乗せ。基礎は税抜の本体価格。代理は媒介の2倍、貸借は双方合計で借賃1か月分（居住用は原則一方0.5か月）。速算式と上限を早見表で物語に。

この物語を読む → 宅建業法・クーリング・オフ2026年7月29日

喫茶店の契約は、あとから消せる ― 桜井くんとクーリング・オフ

可否は「どこで買受けの申込みをしたか」で決まる。喫茶店や融資銀行なら解除でき、買主が自ら申し出た自宅・勤務先なら解除できない。書面で告げられた日から8日、引渡し＋代金全額で不可。解除は書面を“発した時”に効力（発信主義）。8種制限の一つを物語で。

この物語を読む → 宅建業法・住宅瑕疵担保履行法2026年7月29日

建てて売ったら、10年間の約束 ― 桜井くんと住宅瑕疵担保履行法

新築を自ら売主として一般の人に売る業者は、供託か保険で資力を確保する義務がある（買主が業者なら不要）。基準日から3週間以内に供託、対象は基準日前10年間に引き渡した新築。届出を怠ると基準日の翌日から50日経過後は新規契約できない。物語で。

この物語を読む → 法令上の制限・開発許可2026年7月29日

土地を造成する前の、許可 ― 桜井くんと開発許可

まっさらな土地を宅地に造り変えるには開発許可が要ることがある。市街化区域は1,000㎡・非線引き/準都計は3,000㎡・両区域外は10,000㎡以上で必要。市街化調整区域は規模を問わず原則必要。農林漁業用や公益施設は許可不要。区域ごとの面積を物語で。

この物語を読む → 法令上の制限・建築基準法2026年7月29日

4m未満の道と、セットバック ― 桜井くんと道路制限

どんな良い土地でも、道路との関係を満たさないと家が建たない。敷地は原則、幅員4m以上の道路に2m以上接する（接道義務）。幅4m未満の2項道路は中心線から2mセットバックし、その部分は敷地面積に入らない。重説の急所を物語で。

この物語を読む → 法令上の制限・土地区画整理法2026年7月29日

土地を並べ替える魔法 ― 桜井くんと土地区画整理法

古い街を整った街並みに造り替える区画整理。仮換地が指定されると使う場所が移り、でも所有権は元の土地に残る。換地処分の公告の翌日から換地が従前の宅地とみなされる。保留地の仕組みまで、耳慣れない言葉を物語で。

この物語を読む → 法令上の制限・盛土規制法2026年7月29日

盛った土が、崩れる前に ― 桜井くんと盛土規制法

大雨の盛土災害をきっかけに、令和5年、宅地造成等規制法は盛土規制法へ。宅地に限らず農地や森林など土地全般の盛土・切土が対象に。知事等が指定する規制区域内の一定規模以上の工事は許可制。土地所有者の責務まで、まず骨組みを物語で。

この物語を読む → 税その他・景品表示法2026年7月29日

「徒歩10分」の正しい測り方 ― 桜井くんと景品表示法

直前期に効く免除科目。徒歩の時間は道路距離80mにつき1分、端数は切り上げ（都合よく短くできない）。取引できない物件で客を誘うおとり広告は禁止、根拠のない二重価格表示も不当表示。日々のチラシに直結する広告ルールを物語で。

この物語を読む → 宅建業法・業務上の規制2026年7月29日

「絶対に儲かります」は、言ってはいけない ― 桜井くんと業務上の規制

お客さんの背中を押したい桜井くんが、つい言い過ぎる。利益が確実だと誤解させる断定的判断の提供、手付を貸すなど信用の供与による契約誘引は禁止。誇大広告は被害がなくても広告した時点で違反。守秘義務は会社を辞めても続く。やってはいけない線を物語で。

この物語を読む → 宅建業法・8種制限2026年7月29日

プロが素人に売るときだけの、8つの縛り ― 桜井くんと8種制限

8種制限は、宅建業者が自ら売主で買主が非業者のときだけ発動する。業者どうしや媒介で入るだけの取引には適用なし。手付は代金の2割まで、損害賠償額の予定も2割まで。適用場面と8つの中身を一覧で物語に。

この物語を読む → 宅建業法・広告の規制2026年7月29日

建つ前に「売ります」は言えない ― 桜井くんと広告の規制

開発許可や建築確認の前は、工事完了前の物件の広告はできない（売買も貸借も、自ら・代理・媒介も全部）。でも契約は、貸借の代理・媒介だけ例外的にできる。広告と契約で線が違う。取引態様の明示まで物語で。

この物語を読む → 宅建業法・営業保証金2026年7月29日

開業に積む、1000万円 ― 桜井くんと営業保証金

宅建業は、営業保証金を供託して届け出た後でないと始められない（免許だけでは営業不可）。本店1000万＋支店ごと500万を本店の最寄りの供託所へ。取引の相手は還付を受けられるが、宅建業者は還付の対象外。数字と手続を物語で。

この物語を読む → 宅建業法・保証協会2026年7月29日

60万円で始める、もう一つの道 ― 桜井くんと保証協会

1000万円は無理でも、保証協会に加入すれば営業保証金の供託が不要に。分担金は本店60万＋支店ごと30万を加入日までに納付。社員になれる協会は一つだけ。営業保証金との数字の対比を早見表で物語に。

この物語を読む → 宅建業法・宅地建物取引士2026年7月29日

合格しただけでは、まだ ― 桜井くんと宅地建物取引士

重説を先輩に代わってもらった桜井くんが、一人前の宅建士を目指す。試験合格・登録・宅建士証の交付は別の段階で、重説や37条書面の記名ができるのは士証の交付を受けてから。登録には2年以上の実務経験か登録実務講習、士証の有効期間は5年、専任は事務所の従事者5人に1人以上。合格からの道のりを物語で。

この物語を読む → 宅建業法・免許2026年7月29日

その商売、免許が要ります ― 桜井くんと宅建業の免許

自分の土地を反復継続して分譲すれば免許が要る。でも自ら貸主の賃貸（大家業）は不要。大臣免許か知事免許かは“事務所の所在”で決まり、営業エリアの広さでは決まらない。免許の有効期間は5年。宅建業法の入口、免許の要否と区分を物語で。

この物語を読む → 宅建業法・媒介契約2026年7月29日

いちばん手厚い契約の、落とし穴 ― 桜井くんと媒介契約

「専属専任がいちばん手厚い！」と勧めた桜井くん。でも専属専任は、依頼者が自分で見つけた相手とも直接契約できない。専任・専属専任の有効期間は3か月以内で自動更新は不可。報告は専任2週間・専属専任1週間に1回以上、指定流通機構への登録は専任7日・専属専任5日以内。3種類の違いを早見表で。

この物語を読む → 宅建業法・37条書面（契約書面）2026年7月29日

ハンコのあとに、もう一枚 ― 桜井くんと37条書面

契約が済んでホッとした桜井くん。でも契約成立後は、遅滞なく37条書面（契約書面）を交付する。35条（前・説明）と37条（後・交付）は対の関係。相手が宅建業者でも37条書面は省略できず、説明は不要だが宅建士の記名が要る。引渡しの時期と移転登記の申請の時期は両方が必要的記載。35条とセットで問われる急所を物語で。

この物語を読む → 宅建業法・重要事項説明（35条）2026年7月27日

ハンコより先に、説明を ― 桜井くんと重要事項説明

契約を急ぐ場で、桜井くんは勢いで「ではご署名を」と言いかけた。でも重要事項説明は、契約が成立する前に、宅建士が宅建士証を提示して行うのが鉄則。相手が宅建業者なら説明は省略でき、書面（35条書面）の交付でよい。新人仲介がつまずく35条の急所を物語で。

この物語を読む → 権利関係・抵当権2026年7月22日

僕の家賃は、誰に払えば？ ― 桜井くんと転貸賃料の物上代位

サブリースのマンションに住む桜井くんに、裁判所から「管理会社に家賃を払うな」。抵当権者は、賃借人が取得する転貸賃料債権には原則として物上代位できない（最決平12.4.14）。賃借人は抵当不動産で物的責任を負う立場ではないから。難所を物語で。平成24年・問7。

この物語を読む → 法令上の制限・農地法2026年7月17日

許可が下りるまで、指をくわえて待つ？ ― 桜井くんと農地法

農地は許可が下りるまで所有権が動かない。「待つしかないです」と言いかけた桜井くんに、久保田さんが一手を。停止条件付売買を原因とする所有権移転の仮登記に、農地法の許可は不要。まだ権利が動いていないから。令和6年・問21。

この物語を読む → 法令上の制限・国土利用計画法2026年7月17日

「今週中に契約しましょう」が言えない土地 ― 桜井くんと国土利用計画法

話がまとまり、契約を急ぐ桜井くん。でもその土地は監視区域だった。事後届出は契約後2週間以内でも、監視区域は事前届出で、契約締結の少なくとも6週間前まで。交換も届出対象、怠れば罰則も。令和6年・問22。

この物語を読む → 法令上の制限・建築基準法2026年7月17日

「戸建てのリフォームに、確認は要らない」？ ― 桜井くんと建築確認

木造2階建てを大がかりにリフォーム。桜井くんは「戸建てなら建築確認いりませんよ」と言いかけた。でも令和7年4月の改正（4号特例の見直し）で、大規模の修繕・模様替でも確認が必要に。古い知識のまま答える怖さを物語で。令和7年・問17。

この物語を読む → 法令上の制限・建築基準法2026年7月17日

「私が結んだ協定じゃない」 ― 桜井くんと建築協定

建築協定のある分譲地。「署名してないから縛られませんよね？」に桜井くんはうなずきかけた。でも協定は公告後に土地を買った人にも当然に及ぶ（承継効・法75条）。重要事項説明の落とし穴を物語で。令和7年・問18。

この物語を読む → 宅建業法・専任取引士2026年7月4日

未成年の取締役が、専任取引士？ ― 桜井くんとみなし規定

新支店の専任取引士は誰にする？　取引士である役員なら“成年者である専任取引士”とみなされ、未成年でもカウントOK。でも政令で定める使用人はみなしの対象外。ただし実際に専任で就けば数えられる。肩書きで結論が変わる31条の3を物語で。

この物語を読む → 権利関係・無権代理2026年6月28日

勝手に代理して、親を継いだら ― 桜井くんと無権代理と相続

権限もないのに「親の代理人」と契約した子。後に親を相続したら契約は有効に。でも本人が無権代理人を相続しても当然には有効にならない。追認拒絶の前後でも結論が変わる。立場の逆転を物語で。令和元年・問5。

この物語を読む → 権利関係・贈与2026年6月28日

タダであげる、はずだった ― 桜井くんと負担付贈与

「タダであげる、そのかわり面倒をみてね」の負担付贈与。あげる側も負担の限度で売主並みの担保責任を負い、もらう側が約束を破れば解除もできる。書面なし贈与は引渡し又は登記で撤回不可に。物語で。令和2年(10月)・問9。

この物語を読む → 権利関係・転貸借2026年6月28日

又貸しの部屋を、守れるか ― 桜井くんと転貸借

大家の承諾を得た適法な又貸し。大家と借主が合意で契約をやめても、住んでいる又借りの人は原則守られる。でも借主が家賃を滞納していて解除できる状態なら追い出せる。転借人の直接払い義務まで物語で。令和2年(12月)・問6。

この物語を読む → 権利関係・不法行為2026年6月28日

崩れた塀、責任は誰に ― 桜井くんと土地工作物責任

建物や塀が崩れて通行人がケガ。賠償は住んでる人？　持ち主？　まず占有者が責任を負うが必要な注意をしていれば免責、その場合は所有者が“無過失責任”で逃げられない。二段構えを物語で。令和3年(10月)・問8。

この物語を読む → 権利関係・自力救済2026年6月28日

勝手に鍵は、替えられない ― 桜井くんと自力救済

家賃を滞納されても、大家が勝手に鍵を替えて締め出したり荷物を運び出すことは原則できない。自力救済は禁止、権利の実現は裁判の手続で。許されるのは緊急やむを得ない特別の事情があるときだけ。物語で。令和3年(12月)・問1。

この物語を読む → 権利関係・賃貸借／使用貸借2026年6月28日

タダで借りる、ということ ― 桜井くんと賃貸借・使用貸借

賃料を払う賃貸借と、タダで借りる使用貸借。お金を払う人は手厚く、タダの人は軽い。借主はいつでも解除でき、書面でない使用貸借は貸主が引渡し前に解除できる。でも転貸の承諾も損害賠償1年も実は共通。物語で。令和4年・問6。

この物語を読む → 権利関係・抵当権2026年6月28日

抵当に入った土地を、買った人 ― 桜井くんと抵当権

抵当権付きの土地を買った人は守られる？　代価弁済で抵当権は消える。引渡し猶予6か月は建物だけ・土地にはない。一括競売はできるが義務ではない。債務者は消滅請求できない。立場で変わる急所を物語で。令和4年・問4。

この物語を読む → 権利関係・失踪宣告2026年6月28日

帰ってきた、死んだはずの人 ― 桜井くんと失踪宣告の取消し

失踪宣告で“死んだこと”にされた人が、生きて帰ってきた。その間に相続され売られた土地は誰のもの？　取引した人が守られるのは、売主・買主の“双方が善意”のときだけ。一人でも悪意なら巻き戻る。物語で。令和4年・問7。

この物語を読む → 権利関係・配偶者居住権2026年6月28日

妻が住み、子が継ぐ家 ― 桜井くんと配偶者居住権

夫を亡くした妻は、家を継いだ子のもとでも住み続けられる。所有権と「住む権利」を切り分ける配偶者居住権。期間を定めなければ終身、第三者に貸すには所有者の承諾、登記は所有者の義務。物語で。令和5年・問7。

この物語を読む → 権利関係・相隣関係2026年6月28日

隣の枝、勝手に切っていい？ ― 桜井くんと相隣関係

越境してきた枝は、原則は相手に切らせる。でも催告して相当期間内に切らなければ自分で切れる（令和の改正）。根は最初から切ってOK。隣地使用でも住家は承諾が必要。お隣さんとの距離感を物語で。令和5年・問2。

この物語を読む → 権利関係・借家2026年6月28日

更新できる部屋、できない部屋 ― 桜井くんと定期借家

定期借家と普通借家、何が違う？　対抗力（引渡し）も居住承継も、実は両方同じ。違うのは賃料減額請求の可否と更新のしくみだけ。定期借家は公正証書に限らず書面でよい。借家2契約の仕分けを物語で。令和6年・問12。

この物語を読む → 権利関係・占有2026年6月28日

だまし取られても、“奪われて”はいない ― 桜井くんと占有回収の訴え

占有を取り戻す「占有回収の訴え」が使えるのは“奪われた（侵奪）”ときだけ。だまされて自分で鍵を渡した、相手を締め出しただけは侵奪にあたらない。「侵奪」の正体を物語で。令和6年・問7。

この物語を読む → 権利関係・共有2026年6月28日

見つからない、4人目の地主 ― 桜井くんと共有

4人で持つ土地。3人は連絡がつくのに、4人目は行方不明。それでも貸せる？　重大変更は全員、管理（短期賃貸借）は過半数、保存は単独。所在不明の共有者を“どかす”令和の新制度まで物語で。令和6年・問3。

この物語を読む → 権利関係・意思表示2026年6月28日

だまされた人より、おどされた人 ― 桜井くんと取消しと第三者

同じ取消しでも、詐欺と強迫で第三者の運命が逆になる。だまされた人より、おどされた人が手厚く守られるのはなぜ？　取消しと第三者保護を物語で。令和7年・問1。

この物語を読む → 権利関係・保証2026年6月28日

軽い気持ちの、連帯保証 ― 桜井くんと個人根保証

賃貸の連帯保証人を頼まれた桜井くん。「一切の債務」の個人根保証は極度額がないと無効。連帯保証には“まず本人に”が言えない。ハンコを押す前に読む物語。令和7年・問2。

この物語を読む → 権利関係・意思表示2026年6月28日

意思表示の、四きょうだい ― 桜井くんと第三者保護

心裡留保・虚偽表示・錯誤・詐欺。顔は似ていても、第三者の守り方はそれぞれ違う。意思表示4類型を一気に整理する物語。令和7年・問3。

この物語を読む → 権利関係・物権変動2026年6月28日

持っていない土地を、売った男 ― 桜井くんと他人物売買

持っていない土地を売る「他人物売買」も契約は有効。売主が後で手に入れたら、買主はいつから持ち主？　“遡らない”物権変動と、木に名前を書く「明認方法」を物語で。令和7年・問6。

この物語を読む → 権利関係・相続2026年6月28日

世代を、飛び越えて ― 桜井くんと代襲相続

孫が親に代わって相続人になる「代襲」。死亡・欠格・廃除はOK、でも“相続放棄”だけは代襲しない。なぜ放棄だけ仲間外れ？　線引きを物語で。令和7年・問5。

この物語を読む → 権利関係・担保物権2026年6月28日

預かったコート、借金のカタにできる？ ― 桜井くんと留置権

「貸した金を返すまで、これは返さない！」は通る？　留置権は“その物に関して生じた債権”だけ（牽連性）。無関係な借金のカタには使えない理由を物語で。令和7年・問4。

この物語を読む → 権利関係・相続2026年6月28日

嘘が、本当になった日 ― 桜井くんと相続

父の土地を無断で売った男。無効のはずが、父の死と相続で売買が“有効”に？　そして、過半数の持分でも住んでいる兄弟は追い出せない？　立場が入れ替わる相続を物語で。平成30年・問10。

この物語を読む → 権利関係・事務管理2026年6月28日

台風の夜の、おせっかい ― 桜井くんと事務管理

台風の夜、留守の隣家の屋根を勝手に直したおじさん。お礼はもらえる？　雑に直して雨漏りしたら賠償？　頼まれず動く「事務管理」の急所を物語で。平成30年・問5。

この物語を読む → 権利関係・条件2026年6月28日

「合格したら、この家をやる」 ― 桜井くんと停止条件

叔父の「合格したら別荘をやる」の一言。もう僕のもの？　成就前に壊されたら？　いつから自分のもの？　停止条件の急所を物語で。平成30年・問3。

この物語を読む → 権利関係・法定地上権2026年6月28日

消えた建物と、銀行の落とし穴 ― 桜井くんと法定地上権

権利関係の最難関のひとつ。土地と建物の共同抵当のあと、建物を壊して建て直すと、新しい建物に法定地上権は成立する？　“全体価値考慮説”を物語で。平成30年・問6 肢3。

この物語を読む → 権利関係・時効2026年6月28日

時間の魔法は、誰のもの？ ― 桜井くん、時効に挑む

「時効って、関係者みんなが“消えた！”って言えるの？」――同じ第三者なのに、後順位抵当権者は時効を援用できず、詐害行為の受益者は援用できる。その明暗を、平成30年・問4の物語で。

この物語を読む → 宅建業法・報酬2026年6月28日

権利金150万円の誘惑 ― 新人仲介・桜井くんの報酬事件簿

「権利金150万円なら、報酬もたっぷり！」と喜ぶ新人・桜井くん。だがそこには、宅建受験生の多くがつまずく“2つの落とし穴”が待っていた。平成30年・問30を物語で。

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