消えた建物と、銀行の落とし穴
― 桜井くんと法定地上権

宅建・権利関係の“最終ボス”のひとつ、法定地上権。なかでも今日は、多くの受験生が膝から崩れ落ちる難所――平成30年・問6 の肢3「共同抵当と、建物の建て替え」に挑みます。

「先輩、もうダメです。法定地上権の、この肢だけ意味がわかりません……」

久保田さんはホワイトボードに、ざっと図を描いた。「いいか、まず基本から。土地と建物が同じ人のもので、土地に抵当権がついた。競売で土地と建物の持ち主がバラバラになると、建物が立ち退きを迫られかねない。それは気の毒だから、建物のために法定地上権という“土地を使う権利”が自動で発生する。ここまではいいな？」

「はい、そこは大丈夫です」

「問題は肢3だ。今度は土地“と”建物の両方に、銀行のために抵当権がついている。これを共同抵当という。さて――この銀行は、いくらのつもりでお金を貸したと思う？」

「えーと……土地と建物、両方の価値、ですよね」

「そうだ。しかも建物が“地上権の負担なし”で土地に建っている、その満額の土地の価値も当てにしている。ところが――持ち主が、古い建物を取り壊して、新しい建物を建て直した」

「建物が、入れ替わった……」

「ここで桜井。もし、その新しい建物のために法定地上権を認めてやったら、どうなる？」

桜井くんはハッとした。「土地が……“地上権の負担つきの、安い土地”になっちゃう。銀行が当てにしてた価値が、ガクッと落ちる！」

「ご名答」久保田さんはペンを置いた。「だから判例はこう考える。土地と建物に共同抵当を設定したあと、建物を取り壊して再築した場合、特段の事情がない限り、新しい建物のために法定地上権は成立しない。銀行（抵当権者）が見込んだ“全体の価値”を守るためだ。これを全体価値考慮説という」

「逆に言えば」と久保田さんは付け加えた。「再築した新しい建物にも、銀行が土地と同じ順位で抵当権を付け直したような“特段の事情”があれば、銀行は損をしないから、その場合は法定地上権が成立する余地もある。だが原則は“成立しない”。ここを押さえろ」

桜井くんは、ふうっと長い息を吐いて、手帳に書き込んだ。

「先輩……法定地上権って、結局“誰が損するか”で考えるんですね」

「いいところに気づいた。法定地上権は、暗記より“誰の期待を守る制度か”で考える。それが解けるコツだ」