「今週中に契約しましょう」が言えない土地
― 桜井くんと国土利用計画法

買う気まんまんのお客さん。売主も乗り気。営業なら「今週中に契約しましょう！」と言いたくなる場面です。でもその土地が監視区域だったら――その一言が、違反への第一歩。今日の題材は 令和6年・問22。

「先輩、例の2,500㎡の土地、話がまとまりました！　買主さんも売主さんも乗り気で、今週中に契約しちゃおうかと」

「市街化区域内だったな。ちょっと待て、その土地――監視区域じゃなかったか？」

「あ、はい、監視区域です。でも国土法って、契約したあと2週間以内に届出すればいいんですよね？　だから先に契約しちゃって……」

「止まれ」久保田さんの声が鋭くなった。「それは“事後”届出の話だ。監視区域は“事前”届出だぞ」

「事前……。えっと、契約する前に出す、ってことですか」

「そうだ。しかも出せばすぐ契約できるわけじゃない。届け出てから6週間は、契約を締結してはいけない。裏を返せば、契約締結の少なくとも6週間前までに事前届出をしておかないといけない」

「6週間！？　今週中どころか、1か月半も先じゃないですか……」

「そういう区域なんだ。監視区域は、地価が急に上がりそうな場所を都道府県が指定して、取引にブレーキをかけている。だから『契約してから報告』では意味がない。契約する前に見せろ、というのが事前届出だ」

「僕、今週中に契約しますって、もうお客さんに言っちゃいました……」

「まだ契約してないなら間に合う。今すぐ当事者双方で事前届出だ。スケジュールを引き直して、正直に説明しろ。契約を急いで違反するより、6週間待つほうが100倍マシだ」

「……あの、もし届出せずに契約しちゃってたら、どうなってたんですか？　勧告されるだけ、ですよね？」

「甘い」久保田さんはぴしゃりと言った。「届出を怠れば、勧告とは別に罰則の適用もあり得る。『勧告されるだけで罰則はない』――これも試験で狙われる誤りの肢だ」

「罰則……。危なかった」

「ついでに、面積の基準も入れておけ。事後届出が必要になるのは、市街化区域なら2,000㎡以上、市街化区域以外の都市計画区域なら5,000㎡以上、都市計画区域外なら10,000㎡以上だ」

「じゃあ、市街化区域以外の都市計画区域で4,000㎡だったら？」

「届出不要。5,000㎡に届いていない。たとえ地上権の設定みたいに届出の対象になる契約でも、面積が足りなければそもそも届出はいらない」

「なるほど。じゃあ交換は？　お金が動かないなら、関係ないですよね」

「そこも引っかけだ。交換も『土地売買等の契約』として届出の対象になる。金銭の授受がなくても、土地と土地を渡し合っている以上、対価性があるからな。しかも判断は“取得する側の面積”で見る」

「取得する側で……。えっと、市街化区域の3,000㎡と、区域外の12,000㎡を交換したら」

「3,000㎡を取得する側は市街化区域で2,000㎡以上。12,000㎡を取得する側は区域外で10,000㎡以上。――どうなる？」

「両方とも届出が必要だ……！　『お金が動かないから両方不要』って思い込んでました」

「その思い込みが、そのまま誤りの肢になっている。よく覚えておけ」

桜井くんは、契約書のドラフトを閉じて手帳を開いた。