見つからない、4人目の地主
― 桜井くんと共有

1つの土地を、4人で持っている。3人はすぐ連絡がつくのに、4人目はどこにいるか分からない。そんな土地、動かせるの？――今日の題材は 令和6年・問3。共有の「誰の同意がいるか」を、仲介の現場で見ていきます。

「先輩、ちょっと困った案件で……」桜井くんが資料を抱えてやってきた。「甲土地を資材置場として3年借りたいってお客さん（Ｆさん）がいるんです。でも、その土地――持ち主が4人いて」

「共有地か。よくある話だ。Ａ・Ｂ・Ｃ・Ｄの4人で、持分はそれぞれ4分の1、ってところか？」

「はい、まさに。で、問題は……4人目のＤさんが、どこにいるか分からないんです。Ａ・Ｂ・Ｃさんは連絡つくんですけど」

「なるほど。じゃあ整理しよう。共有地で何かするとき、必要な同意は“やることの重さ”で3段階に変わる。ここが今日の急所だ」

「軽いことほど、少ない同意でできる、ってことですか」

「そうだ。重いほど、たくさんの同意がいる。一番重いのが①の変更。たとえば土地を造成して形を大きく変えるような――『形状や効用を著しく変える』重大な変更だ。これは 共有者“全員”の同意がいる。3人賛成でも、1人欠けたらダメだ」

「あ、それ、ひっかけで見ました。『重大な変更は過半数でいい』って書いてあるやつ……」

「典型的なバツだな。重大変更は過半数じゃ足りない、全員だ。ここを過半数とすり替えてくるのが、出題者の常套手段だ」

「じゃあ②の管理って、どこまでですか？」

「日常的に“どう使うか”を決めるのが管理だ。そして――今回のＦさんへの賃貸が、まさにこれだ」

「えっ、貸すのは管理なんですか。けっこう重大な気が……」

「短い賃貸借なら管理だ。線引きがあってな。土地なら5年以内、建物なら3年以内――この“短期賃貸借”の範囲なら、管理行為として持分の過半数で決められる。Ｆさんは資材置場で3年。建物を建てるわけじゃない土地の利用で、しかも5年以内。バッチリ管理の範囲だ」

「持分の過半数……。Ａ・Ｂ・Ｃさんで3人。4分の3ですよね。これって――」

「過半数を超えている。だからＤさんが見つからなくても、Ａ・Ｂ・Ｃの3人の同意でＦさんに貸せる。君の案件、進められるぞ」

「よかった……！　Ｄさん探して土下座か、と思ってました」

「ついでに③の保存も押さえておけ。みんなのためになる現状維持は、1人で勝手にやっていい。たとえば、本当は誰の物でもないのに勝手に登記名義人になってる赤の他人がいたら、そのでたらめな登記を消せと請求する――これは保存行為だ。共有者の誰か1人が単独でできる。わざわざ他の人の同意を取る必要はない」

「みんなの権利を守る“おそうじ”だから、1人でOK、と」

「いい覚え方だ」

「先輩、ちなみに……Ｄさんが永遠に見つからなかったら、その持分ってどうなるんですか。ずっと4人共有のまま？」

「いい質問だ。実は令和の改正で、行方不明の共有者がいても前に進める制度ができた。所在等不明共有者の持分取得といってな。裁判所に請求すれば、Ｄの持分をＡが取得する、という決定を出してもらえる」

「おお、塩漬けにならずに済むんですね。じゃあＤさんは泣き寝入り？」

「いや、そこは公平にできてる。Ｄは、自分の持分の“時価相当額”をＡに払えと請求できる。お金で清算されるわけだ」

「なるほど。あ、でもこれもひっかけで見たな……『決定から3年以内に限り請求できる』って」

「それがバツだ。“3年以内に限り”なんて期間制限はない。もっともらしい数字をくっつけて、正しい肢に見せかけてくる。条文にない期限を勝手に足すのも、出題者の手口だと覚えておけ」

「数字が出てきたら、まず疑え、ですね」桜井くんは手帳を開いた。