許可が下りるまで、指をくわえて待つ？
― 桜井くんと農地法

農地の売買は、許可が下りるまで所有権が動きません。その間に他の人に売られたら――？　「じゃあ待つしかない」と言いかけた桜井くんに、久保田さんが一手を教えます。今日の題材は 令和6年・問21。

「先輩、例の農地の件、お客さんが不安がってるんです」

「ああ、農地のまま買う話だったな。農地を農地のまま買うなら、農業委員会の3条許可だ」

「そうなんですけど、許可が下りるまで時間がかかるじゃないですか。お客さんが『その間に売主が他の人に売っちゃったらどうなるの？　こっちは何も押さえられないの？』って」

「で、なんて答えた？」

「『農地は許可がないと権利が動きませんから、登記も何もできません。待つしかないです』って言いかけて……お客さんの顔が曇ったのを見て、止まりました」

「そこで止まったのは偉い。押さえる手はある」

「え、あるんですか？」

「仮登記だ。『3条の許可があったときに所有権が移転する』という停止条件付きの売買契約を結んで、それを原因に所有権移転の仮登記を入れる」

「でも先輩、その仮登記をするのにも、農地法の許可が要るんじゃ……」

「要らない」久保田さんは首を振った。「ここが今日の急所だ。仮登記の段階では、まだ権利移転の効果が生じていない。所有権はまだ1ミリも動いていないんだ。動いていないものに、農地法が口を出す理由がない。だから仮登記の申請に農業委員会の許可は不要だ」

「あ……。許可が要るのは『実際に権利が動くとき』だから、動いてない仮登記には要らない、と」

「そういうことだ。順位だけ先に押さえておいて、許可が下りたら本登記。お客さんは安心して許可を待てる」

「危なかった……。『待つしかないです』で終わってたら、お客さんを守れないどころか、他の人に先を越されてたかもしれない」

「『できません』と言う前に、できる手を探す。それが仲介の仕事だ」

「先輩、ついでにこの問題の他の肢も教えてください」

「よし。まず5条許可――転用目的で農地を買うやつだな。あの許可申請書は、原則として当事者が連署して出す。売主と買主、二人の名前で申請するんだ」

「売る側と買う側、両方の意思を確認するためですね」

「そうだ。あとは農地の賃貸借が2つ。期間の定めがある農地の賃貸借は、期間満了の1年前から6か月前までの間に更新拒絶の通知をしないと、同じ条件で更新したものとみなされる（法定更新）。それと、賃貸借の解除・解約の申入れ・合意解約・更新拒絶の通知には、原則として知事の許可が必要だ」

「合意解約にも許可？　お互い納得してるのに？」

「農地を耕している人を守るためだ。農地の賃貸借は、そう簡単には切れない――そう覚えておけ。この3つはどれも正しい肢だった」

「ってことは、“誤っているもの”は……」

「『仮登記にも許可が必要』とした肢。今日の話そのものだ」

桜井くんは手帳を開いた。