更新できる部屋、できない部屋
― 桜井くんと定期借家

同じ「居住用・3年」の賃貸でも、定期借家（契約①）と普通借家（契約②）では別物――そう身構えがち。でも実は、多くのルールは“両方同じ”。違うのは、思っているより少ない。今日の題材は 令和6年・問12。「同じ」と「違う」の仕分けです。

「先輩、定期借家ってややこしくないですか。普通の借家と何が違うのか、ごちゃごちゃで」桜井くんが2通の契約書を並べた。「契約①が定期借家、契約②が普通借家。どっちも居住用で3年です」

「いい比べ方だ。コツを教えよう。“違う”を探す前に、“同じ”を先に消し込め。実は両方同じルール、ってのが結構あるんだ」

「じゃあ最初。入居中のＢさんがいて、大家ＡさんがＣさんに建物を売っちゃった。新しい大家Ｃさんに、Ｂさんは『私は借主です』と言えますか？　定期と普通で違いますよね？」

「そこは同じだ。建物の賃借権は、引渡しを受けていれば対抗力がつく。Ｂさんはもう住んで（引渡しを受けて）いる。だから定期でも普通でも、新大家Ｃに『借主だ』と主張できる」

「えっ、定期だと弱い、とかじゃないんですか」

「ない。『登記がなくても、引渡しで対抗できる』――これは借家の大原則で、定期も普通も区別なしだ。“定期だと主張できない”はバツ」

「次。Ｂさんが亡くなって、しかも相続人がいない。でも内縁の奥さん（事実上夫婦のＤさん）が一緒に住んでた。Ｄさんは部屋を引き継げますか？」

「これも同じだ。居住用建物で、借主が相続人なしで亡くなったとき、内縁の配偶者など事実上夫婦・養親子の同居者は、賃借人の地位を引き継ぐ。Ｄさんが『いりません』と反対しない限りな。定期でも普通でも適用される」

「住む場所を失わせない、っていう保護ですね。それも両方共通……。あれ、けっこう同じばっかりだ」

「そうだろう。“同じ”が多い。だから違いが目立つ」

「じゃあ本題の“違い”だ。1つめ、賃料の減額請求。『契約期間中は賃料を変えない』という特約を結んでいたとする。それでも借主Ｂは『高すぎる、下げて』と減額請求できるか？」

「えーと、普通借家（②）なら……法律で減額請求が認められてますよね」

「正解。普通借家は、不減特約があっても借地借家法32条で減額請求できる。借主保護が強いんだ。では定期借家（①）は？」

「同じく……できる？」

「ここが違う。定期借家で“賃料を改定しない”特約があると、32条は適用されず、減額請求できない。当事者が決めた賃料の約束を尊重するんだ。『定期も減額請求できる』はバツ。ここがひっかけの定番だ」

「2つめの違いが、更新ですよね。定期借家って、更新がない契約……」

「そうだ。定期借家は“更新がない”と定められる。ただし作り方に決まりがある。ここで出題者が罠を仕掛けてくる。『公正証書によってするときに限り、更新がない旨を定められる』――これ、正しいと思うか？」

「公正証書が必要……合ってそうな気が」

「バツだ。定期借家は“公正証書による等の書面”でよく、公正証書に限られない。『公正証書に限り』と限定するのが誤りだ。一方、普通借家（②）は、貸主に正当事由がない限り更新拒絶できない――こっちは借主が手厚く守られる」

「“公正証書に限る”は言い過ぎ、なんですね。書面ならOK」桜井くんは手帳を開いた。