抵当に入った土地を、買った人
― 桜井くんと抵当権

借金のカタに土地に付けられる抵当権。その土地を買った人、競売で借り手を追い出すまで、債務者本人――立場によって、できること・できないことが変わります。今日の題材は 令和4年・問4。抵当権をめぐる「誰が何をできるか」を見ていきます。

「先輩、抵当権の付いた土地って、買っても大丈夫なんですか？」桜井くんが図を描きながら聞いた。「Ａさんの甲土地に、ＣさんがＢさんへの貸金のために抵当権を付けてて。この土地をＤさんが買おうとしてるんです」

「いい相談だ。抵当権付きの不動産を買った人を第三取得者という。ＤがＢの借金を背負うわけじゃないが、抵当権が実行されると土地を失うリスクはある。そこで、Ｄが土地を守る手段がいくつか用意されてる」

「守る手段、ですか」

「ああ。その一つが代価弁済だ。抵当権者Ｃが『その代金を私に払ってくれ』と請求して、第三取得者Ｄがそれに応じて代価を払うと、抵当権はＤのために消滅する」

「Ｃさんから請求してもらって、その分を払えば、抵当権が消える。Ｄさんは安心して土地を持てる、と」

「そういうことだ。これが令和4年問4の正解肢。買主Ｄが抵当権の重荷をきれいに外せる仕組みだな」

「先輩、似た言葉で抵当権消滅請求っていうのもありますよね。あれもＤさんが使えるんですか？」

「使える。ただし使えない人がいる。主たる債務者・保証人・その承継人は、抵当権消滅請求ができない。自分が払うべき借金なのに、安く見積もって抵当権だけ消す、なんて虫が良すぎるからな」

「なるほど。じゃあ、もし債務者のＢさん自身が、その土地を買ったら？」

「鋭い。債務者Ｂが買主になっても、Ｂは抵当権消滅請求はできない。あくまで借りた本人だからだ。『Ｂが第三取得者として消滅請求できる』はバツ。――代価弁済との違い、ここで効いてくる」

「次に、競売のことなんですけど」桜井くんがページをめくる。「抵当権が実行されて競売になったとき、その土地に住んでる人（借りてる人）はすぐ出ていかなきゃいけないんですか？」

「そこに引渡し猶予という救済がある。競売の買受人が買い受けてから6か月間は、明渡しを猶予される。ただし――これは“建物”の話だ」

「土地は？」

「土地には、この6か月の引渡し猶予はない。住む場所（建物）だからこその保護で、更地の土地利用者には及ばない。『土地の使用者も6か月猶予される』はバツ。建物限定、と覚えろ」

「最後にもう一個。抵当権を設定した後に、その土地の上に建物が建ったら、競売はどうなるんですか？」

「一括競売だな。更地に抵当権を付けた後で建物が建つと、土地だけ競売しても買い手がつきにくい。そこで土地と建物を“一括して”競売にかけられる。ただし――これは“できる”だけで、義務じゃない」

「しなきゃいけない、わけじゃない」

「そう。『建物も一緒に競売を申し立てなければならない』はバツ。あくまで任意だ。しかも優先弁済を受けられるのは土地の代金からだけ、というオマケもある。――今日の4つ、どれも『誰が・何を・できる／できない』の問題だっただろう」

「ほんとですね。立場で変わる、を意識します」桜井くんは手帳を開いた。