又貸しの部屋を、守れるか
― 桜井くんと転貸借

大家の承諾を得た、適法な“又貸し”（転貸）。住んでいるのは又借りの人。では、大家と借主が「もう契約をやめよう」と握手したら、又借りの人は追い出される？――原則、守られます。でも、ある事情があると話は変わる。今日の題材は 令和2年（12月）・問6です。

「先輩、登場人物が3人いてこんがらがってきました」桜井くんが図を描いた。「大家Ａが、Ｂに甲建物を貸した。ＢはＡの承諾を得て、Ｃに又貸し（転貸）。いま住んでるのはＣさんです」

「承諾を得た適法な転貸だな。よし。じゃあ核心の質問だ。ＡとＢが『この賃貸借、もうやめよう』と合意で解除したら、住んでいるＣはどうなる？」

「えっ、ＡＢが大もとの契約を解除したら、その上に乗ってるＣの又借りも倒れて……Ｃさん追い出し？」

「それだとＣが気の毒すぎるだろう。承諾までもらって、ちゃんと住んでるのに。だから法律はこう守る。賃貸借の“合意解除”は、原則として転借人Ｃに対抗できない。ＡＢが勝手に手を切っても、Ｃの又借りは守られるんだ」

「よかった……。ＡとＢの都合で、Ｃさんを巻き込めない、と」

「そうだ。“合意解除でCを追い出す”は、原則できない。ここまではいいな」

「でも先輩、さっき『ある事情があると変わる』って」

「そこが急所だ。合意解除した“その時”に、実はＢが家賃を滞納していて、Ａが債務不履行を理由に解除できる状態だったら？」

「あ……。それって、合意解除なんてしなくても、Ａはどのみち解除できた状況ですよね」

「その通り。解除の当時、ＡがＢの債務不履行による解除権を持っていたなら、ＡはそれをもってＣに対抗できる。つまりＣも明け渡すことになる。形は合意解除でも、中身は『どうせ切れた契約』だから、Ｃを守る理由がないんだ」

「なるほど。『合意解除は“事情を問わず”Ｃに対抗できない』はバツ、なんですね。債務不履行で切れる状態なら対抗できる」

「そこが令和2年12月問6の正解（誤りを選ぶ問題）だ。『対抗することはできない』と言い切ると、この例外を見落とすことになる」

「先輩、ついでにＣさんの“義務”の話も。Ｃは大家Ａに、直接、家賃を払う関係になるんですか？」

「なる。転借人Ｃは、Ｂの債務の範囲を限度に、大家Ａへ直接、賃料などを履行する義務を負う。Ａは『Ｂが払わないならＣ、お前が払え』と直接言える」

「じゃあ、ＣがＢに何か月分も前払いしちゃってたら？　『もう払った』ってＡに言えますか？」

「言えない。Ｂへの賃料の前払いをもって、Ａには対抗できない。Ａから請求されたら、前払い済みでもＡに払わなきゃいけない。二重払いのリスクがあるから、転借人は前払いに注意、だ」

「Ｃさんは守られる場面もあれば、直接払えと言われる場面もある……。立場が両面なんですね」桜井くんは手帳を開いた。