無料 原状回復・敷金精算計算ツール

原状回復の基本ルール（国交省ガイドライン）

「退去したら敷金がほとんど返ってこなかった」——賃貸のトラブルで最も多いのがこの原状回復です。ルール自体はそれほど複雑ではないので、貸主・借主・仲介のいずれの立場でも、押さえておくと揉めずに済みます。

1. 原状回復とは「入居時の状態に戻すこと」ではない

ここが最大の誤解です。ガイドラインは原状回復を、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧することと定義しています。つまり「新品同様に戻す」義務ではありません。

2. 通常損耗・経年変化は貸主負担

普通に住んでいれば当然に生じる汚れや傷み——日照によるクロスの変色、家具の設置跡、テレビ・冷蔵庫の裏の黒ずみ（電気ヤケ）、画鋲やピンの穴（下地ボードの張替えが不要な程度のもの）——は、賃料に織り込まれているという考え方から貸主負担です。逆に、タバコのヤニ・臭い、ペットによる傷や臭い、結露を放置して発生させたカビ、飲みこぼしのシミ、引越作業でつけた傷などは借主負担になります。

3. 借主負担でも、住んだ年数の分だけ負担は減る

借主に負担義務がある場合でも、全額を負担するわけではありません。クロスや設備には価値の減少（減価）があるので、経過年数に応じて負担割合を減らします。ガイドラインは、耐用年数の経過時点で残存価値が1円となるような直線を描いて負担割合を算定する、としています。

ただし、耐用年数を超えていても負担がゼロになるとは限りません。ガイドラインは、故意・過失により毀損させた場合、補修工事に伴う費用（施工の手間賃など）は借主が負担すべき場合があるとしています。例として、経過年数を超えたクロスにあえて落書きをしたようなケースが挙げられています。

経過年数を考慮する項目と、その耐用年数

建物の法定耐用年数（住宅用）は、木造22年／軽量鉄骨造19年・27年（骨格材の厚みによる）／重量鉄骨造34年／鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造47年です。

経過年数を考慮しない項目

• 畳表、襖紙、障子紙：消耗品としての性格が強いため、減価償却の考え方をとりません。借主が毀損させた場合は、経過年数にかかわらず張替費用を負担します。
• フローリングの部分補修：㎡単位での部分補修は経過年数を考慮せず、当該部分の補修費用を負担します（床全体にわたる毀損で全面張替えとなる場合は、建物の耐用年数で算定）。
• 建具（襖・障子等の本体）、柱：経過年数を考慮しません。
• 鍵の紛失・破損による交換：借主負担で、経過年数を考慮しません。紛失していない場合の入退去に伴う鍵交換は、貸主負担が原則です。
• クリーニング：通常の清掃を実施していれば貸主負担。実施していない場合は、その部分の清掃費用が借主負担になります（経過年数は考慮しません）。

負担する「範囲」の単位

毀損した箇所だけを直せば済むのか、部屋全体なのか。ガイドラインは補修の単位も示しています。クロスは㎡単位が原則ですが、色や模様を合わせる必要から、毀損箇所を含む一面までを借主負担とすることは可能とされています。カーペット・クッションフロアは毀損部分を含む一部屋単位、フローリングは㎡単位、畳は一枚単位が基本です。

補修費用の相場（目安・2026年7月時点）

本ツールは、項目を選ぶと下記の単価が初期値として入ります。水準は「最安値ではなく、管理会社を通して実際に精算書に載る通常の額」に合わせています（材工・税別）。自分で個人業者に手配すればもっと安く済むことが多い一方、退去精算で提示されるのはこの水準です。実際の金額は地域・業者・グレード・数量で変わるので、見積書がお手元にあれば必ず実額に打ち替えてください（単価欄は手入力で上書きできます）。

根拠のレンジ：クロス㎡単価は量産品900〜1,300円（オーナー向け業者の実売1,088円／m＝約1,209円／㎡と一致）。クッションフロアは6畳で40,000〜70,000円。カーペットは6畳で50,000〜80,000円、㎡単価3,500〜6,000円。畳表替えは普及品〜中級品で5,500〜12,000円（賃貸の原状回復では普及品グレードが通例）。畳の新調は7,500〜20,000円＋処分費。複合フローリングの張替えは6畳で90,000〜120,000円。襖の張替えは業者依頼で3,300〜10,000円（片面3,000〜4,000円＋出張費）、建具本体の交換は10,000〜30,000円。柱の補修は10,000〜60,000円（キズは10,000〜30,000円）。エアコンは6〜12畳用の標準工事13,500〜17,000円＋本体。ビルトインコンロは工事費込み50,000〜190,000円（80,000〜140,000円が約65%）。インターホンは工事費込み13,000〜140,000円。便器交換は工事費込み150,000〜200,000円が約4割で最頻。

ハウスクリーニング代が「相場より高い」と感じる理由

ネットで「ワンルームのハウスクリーニングは2万円前後」と読んだのに、退去時の請求は4万円だった——。この食い違いには、はっきりした理由があります。実は市場が2つあり、記事が書いている相場は、あなたに請求される金額とは別の市場のものだからです。

ポイントは、管理会社の指定業者は通常より20〜30%高くなるのが一般的だということです。退去立会いから発注・検品まで管理会社が間に入る以上、そのコストが乗ります。だから「自分で頼めば2万円」でも「請求は3.5万円」になる。これ自体は直ちに不当というわけではありません。

また、㎡単価で計算する業者だと、1R（20㎡前後）で1,600円／㎡なら32,000円。間取りではなく面積で決まるため、同じ「ワンルーム」でも広ければ上がります。本ツールの初期値35,000円は、この「管理会社の指定業者による退去時清掃」を想定した水準です。

クリーニング特約には金額が書いてありますか。「ハウスクリーニング費用は一律40,000円とする」のように具体的な金額と作業範囲が明記され、契約時にきちんと説明を受けて借主が合意していることが、特約が有効とされるための前提です。「クリーニング代は借主負担とする」とだけ書かれた金額のない条項は、有効性が認められにくいとされています。

クロスの見積書で必ず確認すべき3点

原状回復のトラブルはクロスが圧倒的に多いので、ここだけは押さえておくと違います。

• 「㎡単価」か「m単価」か：クロスは幅0.9mのロールで納品されるため、同じ1,000円でも「1,000円／m」で計算されると「1,000円／㎡」より約1割高くなります。単位の記載を必ず確認してください。
• ㎡単価に含まれないものがある：基本単価は「材料費＋張替え作業費」までで、既存クロスの剥がし・撤去処分費、養生費、下地補修費、家具移動、諸経費は別途請求が一般的です。「㎡1,000円だから安い」と単価だけで判断できません。
• 小面積には最低施工費がある：一面だけ・1㎡だけであっても、職人の移動・準備・養生・片付けが発生するため、実務では20,000〜30,000円程度の最低施工費がかかるのが通常です。「8㎡×1,200円＝9,600円のはずだ」という計算は、現場では通りません。

※クロスは大手メーカーが2024年12月に10〜15%程度値上げしており、それ以前の相場より㎡あたり100〜150円ほど高くなっています。相場は動くため、本表は2026年7月時点の調査に基づく目安です。

特約があればどうなるか

「退去時のハウスクリーニング費用は借主負担とする」といった特約は、実務上よく置かれます。ガイドラインは、通常損耗の補修を借主に負担させる特約について、①特約の必要性があり暴利的でないなどの合理的理由があること、②借主が特約による義務負担の意思表示をしていることなどを要件として挙げています。さらに消費者契約法10条により、借主に一方的に不利な特約は無効とされる余地があります。単に契約書に書いてあるというだけでは、当然に有効とは限りません。

出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」