法令と税は、
数字を覚えた人から点になる。

法令上の制限8問と税・価格3問は、毎年「どの法律から何問」がほぼ決まっている科目です。そして理解より暗記。数字を覚えた分だけ、そのまま点になります。

このページは、令和元年から令和7年までの9回の出題枠をもとに10テーマに整理しました。法令は毎年全テーマが出るので全部が必出。税と価格は年ごとに入れ替わる順番を表にしたので、今年どれが来そうかも見えます。

• 毎年必ず 都市計画法2問・建築基準法2問・盛土規制法・土地区画整理法・農地法・国土利用計画法が各1問。
• 入れ替わり 問23＝国税（印紙・登録免許・所得）、問24＝地方税（不動産取得・固定資産）、問25＝価格（地価公示・鑑定評価）。
• 改正 今年から出題範囲に入る改正（建築確認・不動産取得税・固定資産税・国土法の届出書）を含むテーマ。

法令上の制限（問15〜22）

税・価格（問23〜25）の入れ替わり

区域区分

まぎらわしい地域地区

• 特定用途制限地域：用途地域が定められていない土地の区域（市街化調整区域を除く）に定める。
• 高度地区は建築物の高さの最高限度・最低限度を定める。高度利用地区は容積率・建蔽率・建築面積などを定める（高さは定めない）。
• 特別用途地区は用途地域内に、用途地域の制限を補う目的で定める。
• 田園住居地域内で土地の形質の変更・建築などをするときは市町村長の許可。

許可か届出か

開発行為＝主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更。そもそもこれに当たらなければ許可は要りません。許可権者は都道府県知事（指定都市等の長）。

許可が不要になる場合

• 特定工作物：第一種＝コンクリートプラント等、第二種＝ゴルフコース（規模を問わない）、1ha以上の野球場・遊園地・墓園など。
• 申請前に、関係する公共施設の管理者の同意を得て、新たに設置される公共施設を管理する者と協議。
• 変更は許可（軽微な変更は届出）、廃止は遅滞なく届出。相続などの一般承継は当然に地位を承継、特定承継は知事の承認が必要。

許可を受けた後の建築制限

建築確認が必要なとき 改正

• 防火地域・準防火地域外で、10㎡以内の増改築・移転は確認不要（防火・準防火地域内は10㎡以内でも必要）。
• 用途変更は、200㎡超の特殊建築物にする場合に確認が必要（類似の用途間の変更は不要）。

道路と接道

• 道路＝原則幅員4m以上。4m未満でも特定行政庁が指定した道（2項道路）は、中心線から2m後退した線が道路の境界とみなされる。
• 敷地は道路に2m以上接しなければならない（自動車専用道路は不可）。地方公共団体は条例で制限を付加できる（緩和はできない）。

建蔽率・容積率

高さの制限

日影規制は商業地域・工業地域・工業専用地域では対象区域に指定できません（地方公共団体が条例で指定）。

規模の基準

• 崖＝地表面が水平面に対し30度を超える角度をなす土地。区域の指定と許可は都道府県知事（指定都市・中核市はその長）。
• 特定盛土等規制区域の届出は、工事に着手する日の30日前まで。
• 特定盛土等規制区域では、宅地造成（宅地以外を宅地にするための盛土・切土）は規制の対象外。ただし、農地や森林を宅地にする盛土・切土は「特定盛土等」にも当たり、規模を超えれば届出・許可が必要。
• 許可を受けた工事は完了後に完了検査（盛土・切土は検査済証、土石の堆積は確認済証）。

工事以外の届出（宅地造成等工事規制区域）

施行者と組合

• 個人・組合・区画整理会社（民間）は知事の認可が必要。地方公共団体・国土交通大臣・機構などは都市計画事業として施行。
• 組合の設立＝7人以上が共同して、施行地区内の宅地の所有者・借地権者のそれぞれ3分の2以上の同意を得て、知事の認可。
• 施行地区内の宅地の所有者と借地権者は全員が組合員（借家人は組合員にならない）。

仮換地の指定

仮換地に使用収益の開始日を別に定めたときは、その日まで従前の宅地も仮換地も使えない（施行者が管理）。

換地処分の効果（公告があると）

• 換地処分は、関係権利者に換地計画の事項を通知して行う。公告は知事。原則として換地計画の区域の全部について工事が完了した後に遅滞なく（規準・規約等に別段の定めがあれば工事完了前も可）。
• 施行認可等の公告の日から換地処分の公告の日まで、事業の施行の障害となる建築・形質の変更、5トン超の物件の設置・堆積には知事等の許可が必要。
• 地役権は、行使の利益がなくならない限り従前の宅地の上に存続する。

• 農地かどうかは現況で判断（登記簿の地目は関係ない）。
• 抵当権の設定は権利移動に当たらず、許可不要。
• 面積が4haを超えても、許可権者は知事等（大臣許可の制度はない）。3条の下限面積要件は廃止されています。
• 農地の賃貸借は、登記がなくても引渡しがあれば第三者に対抗できる。

届出が要る「土地売買等の契約」か

• 要件＝①所有権・地上権・賃借権の移転・設定で、②対価があり、③契約によるもの（予約を含む）。
• 届出不要：贈与・相続・時効取得・抵当権の設定、対価のない地上権・賃借権の設定、当事者の一方が国・地方公共団体等、民事調停・農地法3条の許可を受ける場合など。
• 一団の土地は権利取得者側で合算する（売主側が分けて売っても、買主がまとめて取得すれば合算）。

印紙税

• 納税義務者は文書の作成者。共同で作成したら連帯して納める。国・地方公共団体が作成する文書は非課税。
• 印紙を貼らなかった → 過怠税（原則として納付しなかった税額の3倍。自主的に申し出れば1.1倍）。消印をしなかった → 消印していない印紙の額面と同額。契約の効力には影響しない。

登録免許税（住宅用家屋の軽減税率）

• 要件：個人が自己の居住用に、床面積50㎡以上の住宅用家屋を取得し、取得後1年以内に登記。所有権移転の軽減は売買・競落による取得に限る（贈与・相続・交換は対象外）。
• 以前に適用を受けたことがあっても、要件を満たせば再度適用できる。
• 課税標準は固定資産課税台帳の価格（抵当権の設定登記は債権金額）。納税義務者は登記を受ける者で、連帯して納める。

譲渡所得（居住用財産の特例）

長期・短期は、譲渡した年の1月1日で所有期間が5年を超えるかで判定（長期15%・短期30%）。

2つを並べて

不動産取得税

• 課税されない：相続・包括遺贈・相続人への遺贈・法人の合併。課税される：売買・交換・贈与・新築・増改築（価格が増えたとき）。
• 改正新築住宅の課税標準から1,200万円控除（認定長期優良住宅は1,300万円）。床面積は40㎡以上240㎡以下。法人が取得しても対象。
• 改正免税点：土地 16万円未満／家屋の建築 66万円未満／家屋のその他の取得（売買など） 34万円未満。
• 新築住宅を宅建業者等が売り出す場合、新築から一定期間（1年）使われず売れなければ、その時点の所有者が取得したものとみなされる。

固定資産税

• 改正新築住宅の税額の減額：床面積40㎡以上240㎡以下の住宅で、120㎡までの部分の税額を2分の1に。期間は3年度分（3階以上の中高層耐火建築物等は5年度分）。
• 年の途中で売っても、その年度の税は1月1日の所有者に課される。
• 市町村長は毎年3月31日までに価格を決定。価格に不服があれば固定資産評価審査委員会に審査の申出。

地価公示法

不動産の鑑定評価（3つの手法）

価格の種類は正常価格・限定価格・特定価格・特殊価格。隣地の併合や、借地権者が底地を買う場合などは限定価格。

1. 市街化区域は用途地域を必ず、調整区域は原則定めない。特定用途制限地域は調整区域を除く。
2. 高度地区＝高さ、高度利用地区＝容積率など。地区計画は30日前の届出。
3. 開発許可不要の面積：市街化1,000㎡未満・調整区域なし・非線引きと準都計3,000㎡未満・その他1ha未満。
4. 農林漁業の例外は市街化区域だけ効かない。病院・学校・社会福祉施設は許可が要る。
5. 建築確認：特殊200㎡超／階数2以上か200㎡超は全国で必要。10㎡以内の例外は防火・準防火外だけ。
6. 2項道路は中心線から2m後退。接道は2m以上。
7. 建蔽率：角地・防火（耐火等）で各＋1/10。8/10地域の防火地域内耐火等は制限なし。
8. 容積率：前面道路12m未満なら幅員×4/10（住居系）・6/10と比べて小さいほう。
9. またがり：用途＝過半、建蔽・容積＝加重平均、防火＝厳しいほう。
10. 隣地斜線は低層住専・田園になし。北側斜線は低層・中高層住専・田園だけ。日影は商業・工業・工専になし。
11. 盛土規制：盛土1m・切土2m・面積500㎡（特定区域の許可は2m・5m・3,000㎡）。届出は30日前。
12. 盛土の工事以外の届出：指定時工事中21日以内、擁壁等の除却14日前、公共施設用地の転用14日以内。
13. 区画整理：組合は7人以上・3分の2。借地権者も組合員、借家人は違う。
14. 公告の日が終了した時に消える（仮換地・地役権）／翌日に生まれる（換地・清算金・保留地）。
15. 農地法3条は農業委員会・市街化の特例なし。4条・5条は知事等・市街化は届出で可。抵当権設定は許可不要。
16. 国土法：2,000・5,000・10,000㎡以上／買主だけ／2週間以内／勧告は利用目的だけ／無届でも契約有効。
17. 印紙：交換は高いほう、贈与は記載金額なし、減額変更もなし、建物賃貸借は非課税。
18. 登録免許税の軽減：個人・自己居住・50㎡以上・1年以内・売買か競落・何度でも。
19. 取得税：相続は非課税・贈与は課税・1,200万控除（40〜240㎡）・免税点16・66・34万。固定：1月1日の所有者・新築減額40〜240㎡。
20. 公示価格は取引の指標、鑑定・公共用地・収用は規準。正常な価格は更地として。