権利関係は、
この12テーマで最後の1点を取りにいく。

試験まで残りわずか。いまから新しい論点を広げるより、出る確率の高いところを、確実に取れる形にしておくほうが点数になります。

このページは、権利関係14問のうち毎年必ず出る4問（借地・借家・区分所有法・不動産登記法）と、ここ数年出ていない＝今年出やすいテーマを中心に12テーマへ絞り込みました。予想度は、令和元年から令和7年までの9回分の出題を当サイトの分類で数えた結果にもとづいています。

• 必出 過去9回すべてで出題。落とせない4問。
• 予想◎ 出題の常連なのに、ここ2年以上出ていないテーマ。
• 予想○ 出題の間隔からみて、今年出てもおかしくないテーマ。
• 確認△ 令和7年に出たばかり。ただし基本の型は外せないので、表で一気に確認。

ここで差がつく3点

• 錯誤で取り消せないとき＝表意者に重大な過失がある場合。ただし、相手方が錯誤を知っていた（重過失で知らなかった）とき、相手方も同じ錯誤に陥っていたときは取り消せる。
• 動機の錯誤（法律行為の基礎とした事情の錯誤）は、その事情が表示されていたときに限って取り消せる。
• 第三者が詐欺をした場合は、相手方がそれを知り、または知ることができたときに限り取り消せる。第三者の強迫なら、相手方が知らなくても取り消せる。

相手方からの催告（1か月以上の期間を定める）

• 制限行為能力者が詐術を用いて行為能力者だと信じさせたときは、取り消せない。民法21条
• 婚姻による成年擬制は、成年年齢の引下げ（令和4年4月）で廃止されています。

無権代理の3点セット

本人が追認すると、契約の時にさかのぼって有効になります（民法116条）。本人に落ち度があり相手方が善意・無過失なら、表見代理で本人に効果が帰属します（民法109条・110条・112条）。

無権代理と相続（判例）

代理権が消える場面

• 代理人は制限行為能力者でもよい。代理人が制限行為能力者であることを理由に取り消すことはできない（例外：制限行為能力者が他の制限行為能力者の法定代理人としてした行為）。民法102条
• 復代理：任意代理人は「本人の許諾」か「やむを得ない事由」があるときだけ選任できる。法定代理人は自己の責任でいつでも選任できる。民法104条・105条
• 自己契約・双方代理は無権代理とみなす（債務の履行・本人があらかじめ許諾した行為を除く）。利益相反行為も無権代理とみなす（本人があらかじめ許諾した行為を除く）。民法108条
• 代理権の濫用：相手方がその目的を知り、または知ることができたときは無権代理とみなす。民法107条

履行遅滞になるのはいつから

解除

• 解除に債務者の帰責事由は不要。ただし、不履行が債権者の責めによる場合は解除できない。民法541条〜543条
• 催告による解除：相当の期間を定めて催告 → 期間内に履行なし → 解除。不履行が軽微なら解除できない。
• 催告なしで解除できる：全部の履行不能、債務者が履行を明確に拒絶、定期行為で時期を過ぎた、など。
• 解除の効果：お互いに原状回復。金銭を返すときは受け取った時からの利息を付ける。解除前の第三者は登記を備えていれば保護される（判例）。民法545条
• 金銭債務の不履行：不可抗力でも責任を免れず、債権者は損害の証明が不要。民法419条

手付（解約手付）

手付による解除では、損害賠償の請求はできません（民法557条2項）。

期間制限

• 担保責任を負わない特約は有効。ただし売主が知りながら告げなかった事実や、自ら設定した権利については責任を免れない。民法572条
• 他人物売買も契約は有効。売主は権利を取得して移転する義務を負い、できなければ債務不履行。民法561条
• 宅建業者が自ら売主で買主が業者でない場合は、通知期間を「引渡しから2年以上」とする特約を除き、民法より買主に不利な特約は無効（宅建業法40条）。

譲渡制限特約（改正後の考え方）

• 譲渡制限の特約があっても、債権譲渡は有効。民法466条2項
• ただし、譲受人が特約を知っていた・重過失で知らなかったときは、債務者は履行を拒めるし、譲渡人への弁済を譲受人に対抗できる。民法466条3項
• 債務者は、特約付きの金銭債権が譲渡されたとき、供託できる。民法466条の2
• まだ発生していない将来債権も譲渡できる。民法466条の6

対抗要件

• 二重譲渡で両方に確定日付がある → 通知が債務者に到達した日時の先後で決まる（確定日付の先後ではない。判例）。
• 同時に到達 → 各譲受人は債務者に全額を請求でき、債務者はどちらかに払えば免責（判例）。
• 債務者は、対抗要件具備時までに譲渡人に対して生じた事由（弁済・取消しなど）を譲受人に対抗できる。民法468条
• 対抗要件具備時より前に取得した譲渡人への債権があれば、それで相殺できる。民法469条

抵当権の効力が及ぶもの

• 土地・建物に付加して一体となった物。抵当権設定当時の従物にも及ぶ（判例）。民法370条
• 借地上の建物に抵当権 → 借地権にも及ぶ（判例）。
• 果実（賃料など）には、被担保債権に不履行があった後に生じたものに及ぶ。民法371条
• 利息などは満期となった最後の2年分だけ優先弁済（後順位者などとの関係）。民法375条

物上代位

目的物の賃料・売買代金・火災保険金・損害賠償金に対して行使できます。ただし払渡し（引渡し）の前に差押えが必要です（民法372条・304条）。転貸賃料には原則として物上代位できません（判例）。

法定地上権と一括競売

抵当権と賃借人・第三取得者

• 抵当権の登記後の賃借人は、抵当権者（買受人）に対抗できない。ただし、競売手続の開始前から使用している建物賃借人は、買受けの時から6か月明渡しが猶予される。民法395条
• 登記した賃貸借は、それより前に登記した抵当権者全員の同意と、その同意の登記があれば、抵当権者に対抗できる。民法387条
• 抵当権消滅請求ができるのは第三取得者だけ（主たる債務者・保証人とその承継人はできない）。競売による差押えの効力が生じる前に。書面の送付を受けた抵当権者が2か月以内に競売を申し立てないと承諾したものとみなされる。民法379条・380条・382条・384条
• 代価弁済：抵当権者の請求に応じて、買い受けた第三者が代価を支払うと、抵当権はその第三者のために消滅する。民法378条

損害賠償請求権の消滅時効

• 遅延損害金は不法行為の時から発生する（催告は不要。判例）。
• 過失相殺：不法行為では、被害者の過失を考慮することができる（任意）。債務不履行では考慮して定める（必ず考慮）。民法722条2項・418条

普通借地権

定期借地権の比較

両方に共通

• 対抗力：賃借権の登記がなくても、建物の引渡しがあれば対抗できる。借地借家法31条
• 造作買取請求権を認めない特約は有効。借地借家法37条
• 転貸借：賃貸借が期間満了・解約申入れで終わるときは、賃貸人は転借人に通知しないと対抗できず、通知から6か月で転貸借が終了。借地借家法34条
• 賃貸借を合意解除しても、適法な転借人には対抗できない。債務不履行による解除なら対抗できる（転借人に支払いの機会を与える必要もない。判例）。民法613条3項
• 敷金：返還義務が生じるのは明渡し時（明渡しが先。同時履行ではない）。賃貸人が替われば敷金は新賃貸人へ引き継がれるが、賃借権の譲渡では引き継がれない。民法622条の2・605条の2

改正の核心は一つ。集会の決議の母数が「区分所有者全員」から「出席者」に変わったこと。欠席者が自動的に反対票になる仕組みがなくなりました。

決議要件の早見表

集会の手続き（改正点を含む）

• 招集通知は会日の1週間前まで。期間は規約で伸長のみできる（短縮は不可）改正35条1項
• 通知には会議の目的たる事項と議案の要領を必ず示す（議案を問わない）改正
• 管理者は毎年1回集会を招集。区分所有者・議決権の各5分の1以上で招集請求でき、この定数は規約で減らせる（増やせない）。34条
• 区分所有者全員の同意があれば、招集手続を省略できる。書面・電磁的方法による決議には全員の承諾が必要。36条・45条
• 占有者（賃借人など）は、利害関係があれば集会で意見を述べられるが、議決権はない。44条
• 議事録（書面）には議長と出席した区分所有者2人が署名（押印は不要）。規約の保管場所は建物内の見やすい場所に掲示。42条・33条
• 規約・集会の決議は、区分所有者の特定承継人（買主など）にも効力が及ぶ。46条

新しく作られた制度

• 所在等不明区分所有者の除外：所在がわからない区分所有者を、裁判所の裁判で決議の母数から外せる。38条の2
• 国内管理人：国内に住所・居所がない（なくなる）区分所有者は、国内に住所等がある人から管理人を選任できる。6条の2
• 区分所有者の責務：管理が適正・円滑に行われるよう相互に協力しなければならない。5条の2

申請の義務と期間

• 表示に関する登記は、登記官の職権でもできる。権利に関する登記は原則として当事者の申請による（申請義務があるのは上の相続登記・住所等変更登記など）。
• 所有権の保存の登記には申請義務がない（新築で1か月以内に義務があるのは表題登記）。
• 住所等の変更は、登記官が職権で登記することもできる。ただし個人（自然人）の場合は本人の申出があるときに限る。76条の6
• 相続登記の義務は、相続人申告登記（自分が相続人である旨の申出）でも果たせる。76条の3

共同申請の原則と「単独でできる」例外

1. 虚偽表示の第三者は善意だけで保護。錯誤・詐欺は善意・無過失。強迫は保護なし。
2. 成年後見人に同意権なし。同意があっても取り消せる。
3. 被保佐人の賃貸借は土地5年・建物3年を超えると同意が要る。
4. 無権代理の取消しは善意、責任追及は善意・無過失、催告は悪意でも可。
5. 無権代理人が本人を単独相続 → 当然有効。本人が無権代理人を相続 → 拒絶できる。
6. 本人の後見開始では代理権は消えない。代理人の後見開始で消える。
7. 手付解除は相手方の履行着手まで。売主は倍額を現実に提供。
8. 解除に帰責事由不要。損害賠償には必要。
9. 品質の不適合は知った時から1年以内に通知。数量・権利には適用なし。
10. 譲渡制限特約があっても債権譲渡は有効。
11. 債権の二重譲渡は確定日付の通知の到達の先後。
12. 法定地上権は設定当時に建物あり・同一所有者。更地なら一括競売。
13. 物上代位は払渡し前に差押え。明渡し猶予は買受けから6か月。
14. 工作物責任：占有者 → 所有者（無過失責任）。生命・身体の時効は5年。
15. 借地 30年／更新 20年・10年／家族名義の建物登記では対抗できない。
16. 定期借地：一般50年以上・事業用10年以上50年未満で公正証書・建物譲渡特約30年以上。
17. 定期借家は別の書面で事前説明。普通借家の1年未満は期間の定めなし。
18. 区分所有：普通決議は出席者の過半数・定足数なし。規約変更は出席者の4分の3。
19. 区分所有：建替えは全員の5分の4（緩和で4分の3）。復旧は出席者の3分の2。招集通知は伸長のみ。
20. 登記：住所等の変更は2年以内（5万円以下）、相続は3年以内、表題・滅失は1か月。買戻し抹消は10年。