宅建業法は、
数字と「誰に・いつまで」で落とさない。

宅建業法は20問。権利関係のように「今年はここ」と的を絞れる科目ではありません。毎年どこからでも出る代わりに、聞かれることはほぼ決まっています。

このページは、令和元年から令和7年までの9回・180問を分類し、1回あたりの出題数が多い順に重みをつけて11テーマに整理しました。直前期にやることは一つ。数字（日数・金額・割合）と「誰が・誰に・いつまでに」を、表で一気に確認することです。

• 毎回2問以上 35条・37条・8種制限・免許・業務規制。ここで8〜10点。
• 毎回1問前後 宅建士・保証金と保証協会・媒介契約・報酬・住宅瑕疵担保履行法。
• 改正 今年から出題範囲に入る改正（重要事項説明の追加・標識・拘禁刑）を含むテーマ。

免許がいるか（宅地建物取引業の意味）

• 宅地＝建物の敷地に使われる土地（目的も含む）＋用途地域内の土地（現に道路・公園・河川・広場・水路であるものを除く）。
• 業＝不特定多数を相手に反復継続して行うこと。一括して1社に売る、特定の相手だけ、は「業」にならない。
• 国・地方公共団体には宅建業法は適用されない。信託会社・信託銀行は免許不要（国土交通大臣への届出で大臣免許業者とみなされる）。

免許の基本

• 2以上の都道府県に事務所 → 国土交通大臣、1つの都道府県だけ → 知事。有効期間は5年。
• 更新の申請は有効期間満了の90日前から30日前まで。満了日までに処分がなければ、処分があるまで従前の免許が有効（新免許は満了日の翌日から5年）。3条
• 免許換え：新しい免許権者へ直接申請する。

届出の比較（どちらも30日以内）

免許を受けられない人（欠格事由）拘禁刑

登録の移転（任意）

• 登録先以外の都道府県にある事務所で業務に従事する（しようとする）ときに申請できる。住所を移しただけでは申請できない。
• 現に登録している知事を経由して申請。事務禁止処分の期間中は申請できない。
• 新しい宅建士証は、古い証との引換えで交付。有効期間は古い証の残り期間、法定講習は不要。

宅建士証

• 有効期間5年。交付申請前6か月以内の知事指定の講習を受ける（試験合格から1年以内の交付は不要）。22条の2
• 提示：取引の関係者から請求があったとき。重要事項説明のときは請求がなくても必ず提示。
• 登録消除・失効 → 返納。事務禁止処分 → 速やかに提出（期間満了後、請求すれば返還）。
• 事務所の専任の宅建士は業務に従事する者5人に1人以上（成年者）。不足したら2週間以内に補充。

• 保証協会の社員の地位を失った業者は、その日から1週間以内に営業保証金を供託しなければならない。
• 営業保証金を取り戻すときは、原則6か月以上の期間を定めて公告が必要（保証協会の社員になった、保管替えのとき、取戻し事由から10年経過のときは不要）。
• 契約が成立するまでに、相手方（宅建業者を除く）に供託所等について説明しなければならない（書面は不要。35条の重要事項とは別の義務）。35条の2

• 登録期間の日数は休業日を除いて数える。登録したら登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡す。契約が成立したら遅滞なく機構に通知。
• 報告は口頭でもよい（書面の義務はない）。売買・交換の申込みがあったときは、どの媒介でも遅滞なく依頼者に報告。
• 媒介契約書面：契約締結後遅滞なく作成し、業者が記名押印して交付（依頼者の承諾があれば電磁的方法も可）。宅建士の記名は不要。
• 価額について意見を述べるときは根拠を明らかにする（口頭でもよい）。既存建物なら建物状況調査を行う者のあっせんに関する事項を記載。
• 34条の2は売買・交換の媒介・代理の規制。貸借の媒介には書面交付義務も期間制限もない。

誰が・誰に・いつ・どうやって

• 宅建士が説明（専任でなくてよい）。説明のときは請求がなくても宅建士証を提示。書面には宅建士が記名。
• 相手は買主・借主（交換は両当事者）。売主・貸主への説明義務はない。
• 契約が成立するまでに。場所の制限はない。テレビ会議等による説明（IT重説）、相手方の承諾を得た書面の電磁的方法による提供もできる。
• 相手方が宅建業者なら、書面の交付（提供）だけでよく、説明は不要。

35条で説明する／しない の分かれ目

区分所有建物（マンション）の追加事項 改正

37条書面の記載事項

クーリング・オフ

手付金等の保全措置

額は受け取る手付金等の合計（すでに受け取った分を含む）で判定。超えるときは全額を保全。保全措置を講じないときは、買主は手付金等を支払わなくてよい。41条・41条の2

残りの6つ

売買・交換

• 代理は媒介の2倍まで。相手方からも受け取るなら、両方あわせて2倍まで。複数の業者が関わっても、全体で2倍まで。
• 建物は消費税課税・土地は非課税。課税業者は上限に10%、免税業者は4%を上乗せ。
• 低廉な空家等（税抜800万円以下）：現地調査等の費用を考慮し、あらかじめ説明・合意すれば、売主・買主のどちらからも30万円（税込33万円）まで。

貸借

広告と契約の時期

• 誇大広告は、実際に誰もだまされなくても、取引が成立しなくても違反。存在しない物件・売る気のない物件の広告（おとり広告）も同じ。32条
• 取引態様の明示は、広告をするときと、注文を受けたときの両方で必要（広告に書いていても、注文時にまた明示）。34条
• 禁止：将来の利益について断定的判断の提供、威迫、手付の貸付け・後払いなど信用の供与による契約の誘引（手付の減額は禁止されていない）、重要な事項の不告知。
• 守秘義務は宅建業をやめた後も続く。正当な理由（裁判の証言など）があれば話してよい。

事務所・案内所に備えるもの

• 改正事務所の標識（業者票）から専任の宅建士の氏名が削除され、人数を書く様式に（令和7年4月施行）。事務所の標識の大きさは縦25cm以上に（令和8年4月施行・旧縦30cm以上）。50条2項の届出は、引き続き専任宅建士の氏名を届け出る。
• 従業者証明書は、代表者・非常勤の役員・一時的な事務補助者も含め全員に携帯させ、取引関係者の請求で提示（宅建士証では代えられない）。

• 処分の前には聴聞が必要（指示処分も含む）。
• 公告されるのは業者の業務停止・免許取消だけ。指示処分と、宅建士に対する処分は公告されない。
• 免許を受けてから1年以内に事業を開始しない、引き続いて1年以上休止したときは、免許を取り消さなければならない。
• 罰則は「懲役」ではなく拘禁刑の文言に。いちばん重いのは無免許営業・名義貸し・不正手段による免許取得・業務停止処分違反で、3年以下の拘禁刑・300万円以下の罰金（併科あり。法人は1億円以下の罰金）。

1. 自ら貸借は宅建業ではない。自ら売買・交換、代理・媒介は全部免許が要る。
2. 免許5年、更新は90日前〜30日前。変更の届出・廃業等の届出は30日以内。
3. 欠格：拘禁刑は罪を問わず5年、罰金は業法・暴力系・背任だけ5年。執行猶予は満了で直ちに。復権で直ちに。
4. 宅建士の変更の登録は遅滞なく。登録の移転は事務所が他県のとき（住所ではない）。
5. 宅建士証5年、講習は申請前6か月以内。移転後の証は残り期間。
6. 営業保証金 1,000万・500万／分担金 60万・30万（金銭のみ）。
7. 業者が払う・補充するのは2週間。協会が供託する・社員でなくなって供託するのは1週間。
8. 専任媒介：3か月・報告2週1回・登録7日。専属専任：報告1週1回・登録5日（登録の日数は休業日を除く）。
9. 媒介契約書面は業者が記名押印。貸借の媒介には適用なし。
10. 35条：宅建士が成立までに買主・借主へ。証の提示は請求がなくても。相手が業者なら説明不要。
11. 35条の新：マンション売買で、管理者等がマンション管理業者ならその旨（貸借は不要）。
12. 代金の額・引渡時期・移転登記時期は37条。35条は代金以外の金銭の額と目的。
13. 37条：両当事者に、成立後遅滞なく、宅建士が記名（説明不要）。業者間でも省略不可。
14. クーリング・オフ：申込みの場所で判断／8日／書面を発した時／引渡しと代金全額で終了。
15. 保全不要：未完成5%・完成10%以下かつ1,000万以下、または移転登記済み。
16. 手付2割（解約手付とみなす）／損害賠償の予定と違約金は合算2割／担保責任は引渡しから2年以上の特約だけ有効。
17. 報酬：5%／4%＋2万／3%＋6万。代理2倍。居住用貸借は一方0.5か月（承諾は依頼を受けるまで）。
18. 空家特例：売買800万以下で33万円（売主・買主どちらからも）、長期空家の貸借は2か月分。
19. 広告開始時期は貸借も制限、契約締結時期は貸借は除く。帳簿5年・従業者名簿10年。
20. 住宅瑕疵：自ら売主だけ／保険2,000万・10年／55㎡以下は2戸で1戸／届出なしは50日後から新規契約不可。