計算のしくみ
売買・交換（速算式）
基準になるのは税抜きの取引価額です。建物価格が税込みなら1.1で割って税抜きに直し、非課税の土地価格と合計します。
| 税抜の取引価額 | 報酬の上限（依頼者の一方から） |
|---|---|
| 200万円以下 | 代金 × 5% |
| 200万円超〜400万円以下 | 代金 × 4% ＋ 2万円 |
| 400万円超 | 代金 × 3% ＋ 6万円 |
- 土地は非課税・建物は課税。これが計算の大前提です。建物価格が税込みなら1.1で割って税抜きに直し、土地価格と合計します。
- 算出した額に、課税事業者は＋10%（×1.1）、免税事業者は＋4%（×1.04）を上乗せします。まず業者の区分を確認してください。
- 媒介の上限は依頼者ごと。売主・買主の双方から依頼を受けていれば、それぞれから受け取れます。
- 代理は媒介の2倍まで。相手方からも受ける場合は合算して2倍が上限です。
消費税率は変わってきています
本ツールは現行の10%で計算しています。ただし消費税率は3% → 5% → 8% → 10%と改定されてきたため、古い年度の過去問は当時の税率で作られています。答えの数字をそのまま暗記すると事故のもとです。
| 期間 | 税率 | 課税事業者の乗数 |
|---|---|---|
| 平成元年4月〜平成9年3月 | 3% | ×1.03 |
| 平成9年4月〜平成26年3月 | 5% | ×1.05 |
| 平成26年4月〜令和元年9月 | 8% | ×1.08 |
| 令和元年10月〜現在 | 10% | ×1.1 |
免税事業者は、消費税相当額として4%（×1.04）を上乗せします。過去問では税率8%当時の「×1.08」「免税は×1.04」といった数字が出てきますが、令和8年度試験は10%が前提です。大事なのは数字の暗記ではなく、「土地は非課税」「建物を税抜に直してから速算式」「最後に業者区分に応じて上乗せ」という手順のほうです。
賃貸借
- 貸主・借主の合計で借賃1か月分＋消費税が上限（媒介・代理とも同じ枠）。
- 居住用建物は一方から原則0.5か月分。媒介の依頼を受けるまでに承諾があれば一方から1か月分まで。
- 居住用建物以外（店舗・事務所・土地）は、合計が1か月以内なら配分自由。
- 権利金があるときは、居住用建物以外に限り、権利金を売買代金とみなして速算式で計算し、借賃基準と高い方を選べます。
令和6年7月改正の空家特例
いずれも当該媒介に要する費用を勘案するもので、媒介契約の締結に際してあらかじめ依頼者に説明し、合意しておくことが必要です。旧制度から数字だけでなく計算の仕組みそのものが変わっているので注意してください。
旧制度は「通常の報酬額＋現地調査等の費用（上限18万円）」という加算方式でしたが、改正でこの加算方式は廃止され、要件を満たせば一律で上限額まで受領できる形になりました。解釈・運用の考え方でも「費用に相当する額を上回る報酬を受けることを禁ずる趣旨のものではない」とされています。
| 特例① 低廉な空家等（売買・交換） | 特例② 長期の空家等（貸借） | |
|---|---|---|
| 対象 | 税抜代金 800万円以下（旧：400万円以下） | 長期の空家等の貸借（概ね1年超） |
| 上限 | 30万円＋税＝33万円 （旧：通常報酬＋費用で18万円） | 借賃2か月分＋税 （双方からの合計） |
| 誰から | 売主・買主どちらからも （旧：売主のみ） | 増額できるのは貸主から。 借主は通常どおり（居住用建物は承諾なし0.5か月分＋税／承諾あり・居住用以外は1か月分＋税） |
※本ツールは学習および概算の確認を目的としたものです。令和8年度宅建試験の法令基準日は令和8年4月1日です。 法令・告示は改正されることがあるため、実務・受験にあたっては最新の公式情報をご確認ください。監修：宅建久保田塾（久保田充秋）。