ハンコのあとに、もう一枚
― 新人仲介・桜井くんの37条書面

前回、「重要事項説明は契約の“前”」と学んだ桜井くん。無事に契約が済んで、ホッと一息……のはずが、久保田さんはまだ立ち上がりません。契約の“後”に、もう一枚の書面が待っているのです。宅建業法で35条とセットで問われる37条書面（契約書面）。今日はその急所を。

Ｄさんが署名を終え、売買契約が無事に成立した。桜井くんは書類をトントンとそろえ、満足げに息をついた。

「ふう……。重要事項説明も契約の前にちゃんとやりましたし、これで全部おしまいですね、先輩！」

「桜井、まだだ」。久保田さんは、もう一種類の書面を机に置いた。「契約が成立したら、遅滞なく“37条書面”を交付する。契約書面とも呼ばれるやつだ」

「35条の重要事項説明書とは、別物なんですか？」

「別物だ。役割がまるで違う。35条は契約の“前”に、買うかどうかを“判断”してもらうための説明。37条は契約の“後”に、決まった中身を“証拠”として書面で残す。前と後、判断と証拠。ここが対（つい）になってる」

桜井くんは、前回の教訓を思い出して得意げに言った。

「あ、じゃあ今回もう一件のＥ社さん——あの宅建業者のお客さんですよね。プロが相手なら、この37条書面も省略していいんですよね？　35条のときみたいに！」

久保田さんは、ゆっくり首を振った。

「そこが、いちばんの引っかけだ。37条書面は、相手が宅建業者でも省略できない。業者同士の取引でも、契約の両当事者にきちんと交付する。——35条は『プロ相手なら口頭の説明を省ける』。でも37条は逆で、相手がプロでも書面はしっかり渡す。真逆だから、試験はここを突いてくる」

「うっ……。前の知識を、そのまま当てはめちゃダメなんですね」

「そういうことだ。じゃあ桜井、この37条書面、お前が読み上げて“説明”するのか？」

「え……重要事項みたいに、宅建士が説明する……んじゃ？」

「いや。37条書面は“説明”はいらない。交付すればいい。渡すのは業者だから、担当者のお前が渡してもいい。——ただし、一つだけ宅建士の出番がある。37条書面には、宅建士の“記名”が必要だ。昔は押印も要ったが、法改正で記名だけになった。それと、この記名する宅建士は、専任である必要はないし、35条を説明した宅建士と同じ人でなくてもいい」

「説明はいらないけど、記名は要る……。35条は『説明する人』、37条は『名前を書く人』が宅建士、って整理でいいですか？」

「うまいな、それでいい」。久保田さんは、37条書面のひな型を指でなぞった。「中身にも急所があるぞ。桜井、物件の“引渡しの時期”は、書くと思うか？」

「それは……書きますよね。いつ渡すか大事ですし」

「そう、引渡しの時期は必ず書く（必要的記載事項）。じゃあ売買のとき、“移転登記の申請の時期”は？　引渡し時期を書いたなら、登記の時期は省いていいか？」

「引渡しを書けば、どっちか一方でいい……気がします」

「ダメだ。売買では引渡しの時期と、移転登記の申請の時期は“両方”とも必ず書く。『いずれか一方でよい』は、よく出る誤りのパターンだ。ただし——貸借（賃貸借）のときは、登記の時期は書かなくていい。借りるだけで所有権は動かないからな」

桜井くんは、必死に手帳を走らせた。

「よし、あとは中身の分類だ」。久保田さんはホワイトボードに二列で書き出した。「37条書面の記載事項は、『必ず書くもの』と『定めがあれば書くもの』の二種類に分かれる。ここを分けて覚えると、一気にラクになる」

「桜井、コツは『金額そのものは必ず書く。でも“もしものときの取り決め”は、決めた場合だけ書く』だ。解除や違約金は、決めていなければ書きようがないだろう？　だから“定めがあれば”なんだ」

「なるほど……。決まった数字は必ず、約束事は決めたぶんだけ、ですね」

久保田さんは、桜井くんが両手に持った二枚の書面——35条の重要事項説明書と、37条の契約書面——を見て、少しだけ笑った。

「その二枚が、契約の“前”と“後”を守ってる。順番と役割、もう間違えるなよ」