その「33万円」は、金額では決まらない
― 新人仲介・桜井くんの空家特例

地方の空き家（代金700万円）の売却を任された桜井くん。「低廉な空家等の特例で、33万円もらえるんですよね！」と意気込む。気持ちはいいが、順番が逆でした。33万円という数字が先にあるのではない。まず“特例に当たるか”。もし900万円の家だったら、同じ33万円は出てきません。

「先輩、この700万円の空き家、特例で33万円もらえますよね？」

「順番が逆だ、桜井。まず、この特例が何かを押さえろ。低廉な空家等の売買の媒介の特例。対象は代金800万円以下の宅地建物だ。もともと400万円以下だったが、令和6年7月の改正で800万円以下に引き上げられた」

「700万円なら、800万円以下だからセーフですね。それで33万円？」

「まだ早い。金額のほかに条件がある。通常の売買と比べて“現地調査等の費用”を要すること、そして媒介契約の締結までに、依頼者に説明して合意を得ること。この手続を踏んで初めて、上乗せができる。ちなみに——令和6年の改正で、この上乗せは売主でも買主でも、どちらの依頼者からでも受けられるようになった（改正前は売主側だけだった）」

「上乗せ……いくらまでですか？」

「通常の速算式で計算した額を超えて受け取れる。ただし30万円＋消費税＝税込33万円が上限だ（課税事業者の場合）。青天井じゃない」

「なるほど。ちなみに、これって800万円ギリギリじゃなくても得なんですか？」

「いい質問だ。安い物件ほど効く。たとえば300万円の空き家。通常計算だと『300万×4％＋2万＝14万（税抜）＝税込15万4,000円』にしかならない。でも特例なら税込33万円まで受け取れる。安い物件は通常報酬が小さいから、この上乗せが生きる」

「じゃあ、もし900万円の家だったら？　もっともらえます？」

「そこが今日いちばんの落とし穴だ。900万円は800万円を“超える”から、特例に当たらない。特例に当たらない以上、“低廉な空家等として”33万円、という受け取り方はできない。通常の速算式で計算する。『900万×3％＋6万＝33万（税抜）＝税込36万3,000円』が上限だ」

「あれ……900万円のほうが、金額としては多い？」

「そう。だから『33万円を受け取れるか』ではなく『“特例として”受け取れるか』で正誤が決まる。試験は『900万円の空き家で低廉な空家等の特例により33万円』みたいな肢で、この“当てはめ”を突いてくる。金額が800万円以下か——そこがスイッチだ」

桜井くんは、数字の順番を逆から書き直した。

「金額・要件・上限。順に確認するクセをつけろ」。久保田さんは表を書いた。

「先輩、僕、『空き家＝33万円』って呪文みたいに覚えてました……」

「数字だけ暗記すると、当てはめでつまずく。“800万円以下か”を先に見て、そのうえで33万円。順番を、絶対に逆にするな」