いちばん手厚い契約の、落とし穴
― 新人仲介・桜井くんの媒介契約

お客さんから「家を売ってほしい」と頼まれたとき、最初に結ぶのが媒介契約。一般・専任・専属専任の3種類があり、宅建業法では毎年ここが問われます。「手厚いほどお客さんに親切」——そう思った桜井くんが、一つ大事な落とし穴にはまります。

自宅マンションを売りたいというＦさん。桜井くんは張り切って切り出した。

「Ｆさん、いちばん手厚い専属専任媒介がおすすめです！　うちが責任を持って動きますし、ご報告もこまめにしますよ」

Ｆさんは、少し困った顔をした。

「実はね、隣に住む甥っ子が『買ってもいいよ』って言ってて。もし話がまとまったら、その子と直接売買しようかとも思ってるの」

桜井くんが「では専属専任で！」と契約書を出しかけたとき、先輩の久保田さんが割って入った。

「桜井、待て。それだとＦさんが困る。専属専任媒介は、依頼者が“自分で見つけた相手”とも、直接は契約できないんだ。甥っ子さんに売る場合でも、必ずうちを通してもらうことになる」

「えっ、自分で見つけた相手でもダメなんですか？」

「そう。そこが専属専任の“縛り”だ。専任媒介なら、他社に重ねて頼むことはできないが、自分で見つけた相手とは直接契約していい（自己発見取引）。甥っ子さんの件があるなら、Ｆさんには専任のほうが合ってる」

Ｆさんは「じゃあ専任でお願い」とうなずいた。桜井くんは、契約書の有効期間の欄に「6か月・自動更新」と書き込もうとした。

「先輩、長めに6か月にして、自動更新にしておけば手間が省けますよね？」

「二つとも直さないとダメだ」。久保田さんはペンを止めた。「専任・専属専任の有効期間は、3か月（3月）を超えられない。6か月と書いても、超えた部分は無効で、3か月に縮められる。それと——自動更新はできない。更新するなら、依頼者からの“申出”が必要だ。勝手に延ばす契約にはできないんだよ」

「うぐ……。じゃあ『一般媒介』は、期間の制限はないんですか？」

「一般には有効期間の法的な制限はない。他社にも重ねて頼めるし、報告義務も指定流通機構への登録義務もない。“縛りが緩い代わりに、業者の義務も軽い”のが一般だ。逆に専任・専属専任は、業者が縛られる代わりに、依頼者への義務が重くなる。ここを表で覚えろ」

久保田さんは、ホワイトボードに三列の表を書いた。

「報告と登録の日数は、“手厚いほど日数が短い（＝間隔が短い・早く登録）”と押さえると迷わない。専属専任は報告1週間・登録5日、専任は報告2週間・登録7日。数字が小さいほうが専属専任だ」

「なるほど……。登録の日数は、宅建業者の休業日を除いて数えるんですよね」

「よく覚えてたな。7日・5日とも、休業日は数えない。——お客さんの事情に合わせて、正しい種類を選ぶ。それが最初の仕事だ」

桜井くんは、Ｆさんに専任媒介の中身をていねいに説明し、手帳にこう書きつけた。