他人の土地を使わせてもらう権利
― 桜井くんと地役権・地上権

自分の土地でなくても、他人の土地を“使わせてもらう”権利があります。通り抜けさせてもらう、建物を建てさせてもらう——。地役権と地上権です。名前が似ていて混ざりやすいので、性質の違いをきちんと分けましょう。桜井くんが案内で出会った袋地の相談から。

「先輩、この奥の土地、隣の私道を通らないと車が入れません。持ち主は“昔から通らせてもらってる”そうですが、これって何の権利ですか？」

「典型的な地役権だな。自分の土地の便益（役に立つこと）のために、他人の土地を利用する権利だ。利益を受ける自分の土地を“要役地”、使わせてもらう相手の土地を“承役地”という。通行地役権なら、承役地を通らせてもらう権利だ」

「要役地が“得する側”、承役地が“貸す側”ですね。地役権って、土地とセットなんですか？」

「いいところだ。地役権には三つの性質がある。付従性・随伴性・不可分性だ。とくに随伴性——要役地が売られれば、地役権も原則としてその買主に移っていく。要役地だけ、地役権だけ、と切り離して扱えないんだ」

「“昔から通っている”だけで、権利になることもあるんですか？」

「時効取得の話だな。ここは正確に。地役権を時効取得できるのは、“継続的に行使され、かつ、外形上認識することができる”ものに限られる。“継続 かつ 外形上認識”——ここを“または”にした肢は誤りだ。両方そろって初めて時効取得できる」

「“かつ”が急所なんですね。……ところで、隣にもう一つ、他人の土地に家を建てて住んでいる人がいます。あれは？」

「それは地上権のケースかもしれない。地上権は、他人の土地で工作物や竹木を所有するために、その土地を使用する“物権”だ。地役権が『土地の便益のため』なのに対し、地上権は『そこに建物などを所有するため』に土地そのものを使う」

「借りて使うなら、賃貸借（賃借権）と何が違うんですか？」

「そこが試験の狙いどころだ。賃借権は“債権”だが、地上権は“物権”。だから地上権は強い。地代は地上権の要素ではなく（無償の地上権もありうる）、地上権者は原則として自由に譲渡したり、土地を賃貸したりできる。賃借権だと、譲渡や転貸に原則として賃貸人の承諾が要るのと対照的だ」

桜井くんは、三つの権利を並べて手帳に整理した。

「桜井、大きく分ければ『地役権は“土地のための”利用権、地上権は“物を所有するための”利用権』だ。そして地上権は物権だから、賃借権よりずっと自由が利く。ここを対比で押さえろ」

「要役地・承役地の向きと、“かつ”の時効取得。忘れません」