貸す・借りるの、民法の骨組み
― 桜井くんと賃貸借の総論

賃貸の仲介は、宅建業の大きな柱。その土台にあるのが民法の賃貸借です。借地借家法という“特別ルール”の前に、まずは民法の一般ルール——存続期間・修繕義務・転貸の可否——という骨組みを押さえておくと、応用問題で迷いません。桜井くんの賃貸案内から確認しましょう。

「先輩、このお客さん、土地を“60年”貸したいそうです。長期でお願いされました」

「桜井、そこは注意だ。民法の賃貸借の存続期間は、最長で50年。これより長い期間を定めても、その期間は50年に短縮される。60年と契約書に書いても、法律上は50年になるんだ」

「50年が天井なんですね。じゃあ、貸している間に建物が傷んだら、修理は借主の負担ですか？」

「原則は逆だ。賃貸人（貸主）が、目的物の“使用収益に必要な修繕”をする義務を負う。貸す以上、ちゃんと使える状態に保つのが貸主の務め、というのが民法の基本だ。ここは『借主が修繕義務を負う』という誤りで狙われる」

「貸主が修繕する……覚えます。ところで先輩、借りた人が『知り合いに又貸ししたい』と言ったら、勝手にやっていいんですか？」

「いや、そこが重要論点だ。賃借人は、賃貸人の“承諾”を得なければ、賃借権を譲渡したり、賃借物を転貸（又貸し）したりできない。無断でやってはいけない」

「もし無断で又貸ししちゃったら、契約は即アウトですか？」

「原則はそうだ。賃借人が無断で第三者に賃借物を使用収益させたときは、賃貸人は契約を解除できる。……ただし、判例が大事な例外を作っている。賃貸人に対する“背信的行為と認めるに足りない特段の事情”があるときは、解除できない。信頼関係が壊れたとまではいえないケースまで、機械的に解除させない、という考え方だ」

「無断＝必ず解除、じゃないんですね……。“背信的行為と認めるに足りない特段の事情”がキーワードですね」

「そのとおり。信頼関係を壊す行為かどうか、で判断する。丸暗記のフレーズだから、そのまま覚えておけ」

桜井くんは、民法の骨組みを手帳に書き出した。