「不安な場所で、勢いで契約させられた」買主を守るのがクーリング・オフです。落ち着いて考え直せば、一定期間内なら“なかったこと”にできる。ただし、できる場面とできない場面の線引きが細かい。桜井くんの現場から、その線を引いていきましょう。
「先輩、昨日カフェでお客さんが『この土地、買います』と申込みしてくれました。うちが売主です。これでもう安心ですよね」
「桜井、そこがクーリング・オフの出番だ。事務所等“以外”の場所でした買受けの申込みは、あとから解除できることがある。喫茶店は事務所等じゃない。だから今回、買主はクーリング・オフできる立場だ」
「え、契約が消えちゃうかもしれない？ どこで申し込んだかで決まるんですか？」
「そう、可否は“申込みをした場所”で判定する。たとえ後日うちの事務所で契約書を交わしても、最初の申込みが喫茶店なら解除できる。逆に、申込みを事務所（うちでも、媒介業者の事務所でも）でしていれば、あとで喫茶店で契約しても解除できない」
「申込みの場所が主役なんですね。じゃあお客さんの自宅で申し込まれたら？」
「ここは注意だ。買主が“自ら申し出て”、その自宅または勤務先で申込みをした場合は、事務所等の扱いになって解除できない。ただし『自宅・勤務先』に限られる。同じ買主の希望でも、喫茶店や、融資を受ける銀行は“自宅・勤務先”じゃないから解除できる。それに、こちらから『お宅で説明させてください』と持ちかけた自宅は、事務所等扱いにならないぞ」
「買主が自分から“自宅か勤務先で”と言った時だけ、なんですね……。じゃあ、いつまでなら解除できるんですか？」
「クーリング・オフができる旨を書面で告げられた日から、8日を経過すると解除できない。もう一つ壁がある。買主が物件の引渡しを受け、かつ代金の全部を支払うと、解除できなくなる」
「引渡しさえ受けたら、もうダメですか？」
「いや、“引渡し”と“代金全部の支払い”の両方がそろって初めてダメだ。引渡しは受けたけど代金は一部しか払っていない——なら、まだ解除できる。片方だけでは壁にならない」
「解除するときは、電話でいいんですか？」
「解除は書面でする。しかも書面を“発した時”に効力が生じる（発信主義）。だから『8日以内に売主へ到達しなければ解除できない』という特約は、買主に不利で無効だ。発信した時点で間に合っている。——ちなみに、解除されても売主から損害賠償や違約金は請求できないぞ」
桜井くんは、線引きを手帳に書き込んだ。
・買主が“自ら申し出た”自宅・勤務先は事務所等扱い（喫茶店・銀行はダメ）。
・書面で告げられた日から8日経過で不可。
・引渡しを受け、かつ代金全部を支払うと不可（両方そろって初めて）。
・解除は書面。発した時に効力（発信主義）。到達要件の特約は無効。
・買主が宅建業者なら適用なし（8種制限の一つ）。
| 場面 | 解除 |
|---|---|
| 事務所等以外（喫茶店・現地テント等）で申込み | できる |
| 売主・媒介業者の事務所等で申込み | できない |
| 買主が自ら申し出た自宅・勤務先で申込み | できない |
| 業者の提案で買主宅／喫茶店・銀行で申込み | できる |
| 書面で告げられた日から8日を経過 | できない |
| 引渡しを受け、かつ代金の全部を支払った | できない |
この物語の“宅建ポイント”
- クーリング・オフは、事務所等以外の場所でした買受けの申込み等が対象。可否は「申込みをした場所」で判定する。事務所等で申込みをすれば、その後に他の場所で契約しても解除できない。
- 買主が自ら申し出て、その自宅または勤務先で申込み・契約をした場合は事務所等の扱いとなり解除できない。対象は自宅・勤務先に限られ、喫茶店や融資先の銀行はこれに当たらない。業者側の提案による買主宅も事務所等にならない。
- クーリング・オフができる旨を書面で告げられた日から8日を経過すると、解除できない。
- 宅地建物の引渡しを受け、かつ代金の全部を支払うと解除できない。引渡しと代金全額支払いの両方がそろって初めて解除できなくなる。
- 解除は書面で行い、書面を発した時に効力が生じる（発信主義）。到達を解除の要件とする特約など、買主に不利な特約は無効。解除に伴い売主は損害賠償・違約金を請求できない。
- 買主が宅建業者である場合には適用されない（8種制限の一つ）。
この論点を、肢で確かめるクーリング・オフは「申込みの場所・8日・引渡し＋代金・発信主義」を突く定番。肢別ドリルの「宅建業法 → クーリング・オフ」で、〇×を繰り返して線引きを固めましょう。
肢別ドリルで解く →