「この土地、家を建てられますか？」——仲介でいちばん怖い質問のひとつ。答えの鍵が道路です。どんなに良い土地でも、道路との関係を満たさないと建物が建てられない。建築基準法の接道義務とセットバックを、桜井くんの案内から学びましょう。
― 古い住宅街の再建築の相談 ―
「先輩、この土地、前の道が細いんですけど、家は建て替えられますよね？」
「まず基本だ。建築物の敷地は、原則として幅員4m以上の道路に、2m以上接していなければならない。これが接道義務。前面の道が細いなら、まずその幅を測れ」
「測ったら……3.6mでした。4m無いです。もうダメですか？」
「あきらめるな。幅4m未満でも、特定行政庁の指定を受けた古くからの道は“道路とみなされる”（いわゆる2項道路）。ただし条件がある。道路の中心線から2mの線まで、敷地を後退させる。これがセットバックだ」
「後退した部分は、庭に使えるんですか？」
「使えない。セットバックした部分は道路とみなされ、建物も塀も建てられず、敷地面積にも算入されない。つまり建ぺい率や容積率を計算する土地の広さから外れる。ここは重要事項説明でも必ず伝える急所だ」
「じゃあ、間口が2m無かったら？」
「原則アウトだ。道路に2m以上接していない土地（いわゆる無接道）は、原則として建築できない。旗竿地では、この“2m”を通路部分で満たせるかが勝負になる」
桜井くんは、図を書きながらメモした。
道路制限の基本
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 接道義務 | 敷地は原則、幅員4m以上の道路に2m以上接する |
| 2項道路 | 幅4m未満でも指定された道は道路とみなす |
| セットバック | 原則、道路中心線から2m後退。後退部分は建築不可・敷地面積に算入されない |
― 桜井くんの手帳 ―
・原則、幅員4m以上の道路に2m以上接する（接道義務）。・幅4m未満でも指定された2項道路は道路扱い→中心線から2mセットバック。
・セットバック部分は建てられず、敷地面積にも入らない（＝重説の急所）。
・2m接していない土地は、原則として建築できない。
この物語の“宅建ポイント”
- 建築物の敷地は、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない（接道義務）。
- 幅員4m未満でも、特定行政庁が指定した道（いわゆる2項道路）は建築基準法上の道路とみなされる。
- 2項道路では、原則として道路の中心線から水平距離2mの線まで後退（セットバック）する。後退した部分は道路とみなされ、建築物・塀等を建てられず、敷地面積に算入されない。
- 道路に2m以上接していない敷地には、原則として建築物を建てられない。
この論点を、肢で確かめる道路制限は「4m・2m・セットバック」を突く定番。肢別ドリルの「法令上の制限 → 建築基準法」で、〇×を繰り返して数字と例外を固めましょう。
肢別ドリルで解く →※本コラムは学習用の読み物です。道路・接道の扱いは特定行政庁の指定や法改正により異なる場合があります。受験・実務にあたっては最新の建築基準法をご確認ください。