その「2年」は、打ち切りではない
― 新人仲介・桜井くんの契約不適合責任

中古住宅の引渡しから1年半、買主のＧさんから「雨漏りが見つかった」と連絡が入った。桜井くんは契約書をめくる。「たしか“引渡しから2年”の特約だから、まだ間に合う……あれ、そもそも2年経ったら売主さんは一切責任なし、でしたっけ？」その「2年」、意味を取り違えると、危ない。

「先輩。この契約、種類・品質の契約不適合について『引渡しの日から2年』という特約なんですけど……。“2年で売主の責任が消える”ってことですよね？」

「そこが、いちばんの誤解だ」。久保田さんは条文を開いた。「まず民法から。売買の目的物が種類・品質について契約に適合しないとき、買主はその不適合を知った時から1年以内に、その旨を売主に“通知”しないと、原則として担保責任を追及できなくなる（民法566条）。“知った時から1年”が民法の物差しだ」

「知った時から1年……。じゃあ、契約書の『2年』は何なんです？」

「それが宅建業法40条だ。業者が自ら売主で、買主が業者でないときは、種類・品質の契約不適合責任について、民法より買主に不利な特約は無効。ただし一つだけ例外がある。『通知期間を“引渡しの日から2年以上”とする特約』は有効だ」

「あ、それで“2年”……。でも、それって“2年で打ち切り”では？」

「逆だ。ここをよく聞け。40条の『2年』は、“通知すべき期間の下限”——つまり『引渡しから2年以上なら特約で設定してよい』というラインであって、『2年で責任が自動的に消える』という意味ではない。たとえば『引渡しの日から3年』とする特約は、“2年以上”に当たるから有効だ」

「なるほど……。じゃあ、逆に短くするのは？」

「そこが本番だ。たとえば『不適合を発見した時から30日以内に通知』という特約。これは民法566条（知った時から1年）より買主に不利だから無効だ。では、種類・品質の責任を“一切負わない”という特約は？」

「それは……さすがに買主に不利すぎて、無効ですよね」

「そのとおり。無効だ。そして大事なのは、その先。無効になった特約は無かったことになり、民法の原則（566条）に戻る。“引渡しから2年間だけ責任を負う”という結論に化けるわけじゃない。買主は、不適合を知った時から1年以内に通知すればよいことになる」

桜井くんは、「2年」という数字を丸で囲み、その横に注意書きを添えた。

「特約の一つひとつを、“民法より買主に有利か不利か”で判定する。有利ならOK、不利なら原則アウト。例外は『引渡しから2年以上の通知期間』だけ、と覚えろ」。久保田さんは表を書き出した。

「先輩、僕、“2年”を『締切』だと思い込んでました。ほんとは『特約でここまで縮めていい、というライン』なんですね」

「そう。数字だけ覚えると足をすくわれる。“何のための2年か”まで押さえろ。Ｇさんの件は、まず不適合を知った時期を確認だ」