仲介手数料は、速算式で決まる
― 桜井くんと報酬の制限

「この売買、仲介手数料はいくらですか？」——お客さんに必ず聞かれる質問。宅建業者が受け取れる報酬には、法律で上限が決まっています。売買は速算式で一発。代理・貸借にはそれぞれの縛りがある。桜井くんの見積もりから、計算のルールを身につけましょう。

「先輩、この土地付き住宅、代金3,000万円で媒介です。手数料はいくらもらえるんでしたっけ？」

「売買の媒介は速算式で出せる。代金が400万円を超えるなら、代金×3％＋6万円。3,000万円なら90万円＋6万円で96万円だ。ここにうちは課税事業者だから消費税を上乗せして、96万円×1.1＝105万6,000円。これが依頼者一人から受け取れる上限だ」

「1.1を掛けるんですね。ところで代金って、税込で計算していいんですか？」

「そこが落とし穴だ。報酬計算の基礎は“税抜”の本体価格。建物は税抜に引き直し、土地はそもそも非課税。税込の代金をそのまま使うと、上限を計算し間違えるぞ」

「なるほど……。じゃあ、この物件を“代理”で扱ったら、報酬も倍もらえます？」

「売買の代理は、媒介の2倍が上限だ。ただし気をつけろ。代理と媒介の業者が両方関与しても、双方が受け取る報酬の“合計”は、媒介報酬の2倍まで。片方が代理で満額の2倍を取ったら、もう片方は取れない。合計に天井がある」

「合計で2倍まで、なんですね。貸借だと、また違うんですか？」

「違う。貸借は、依頼者“双方”から受け取る合計で、借賃1か月分（＋消費税）が上限だ。特に居住用建物の貸借は、原則として一方の依頼者から受け取れるのは借賃0.5か月分（＋税）まで。双方から0.5か月ずつ、が基本形だな」

「片側から1か月分まるごと、は取れない？」

「原則ダメだ。依頼を受けるときに承諾があれば配分は変えられる——たとえば貸主から多めに——が、双方合計が1か月分を超えることはできない。承諾は“配分の変更”であって“上限の引き上げ”じゃない。ここは頻出だ」

「居住用じゃない、店舗や事務所の貸借は？」

「合計1か月分の上限は同じだが、権利金（返還されない金銭）の授受があれば、その権利金を“売買代金”とみなして速算式で計算できる。借賃基準より高くなることが多い。それと、依頼者の特別な依頼で行った遠隔地の現地調査などの実費は、承諾があれば報酬とは別にもらえる。空き家など低廉な物件（売買代金800万円以下）の売買・交換では、令和6年の改正で、通常の報酬に現地調査等の費用を加えて、売主から30万円（＋消費税）を上限に受け取れる特例がある。上乗せできるのは売主側だけで、買主側にはこの特例はない」

桜井くんは、見積書の横に計算のルールを書き留めた。