お客さんのお金を、預かる前に
― 桜井くんと手付金等の保全措置

契約のとき、買主は売主に手付金を預けます。でも、もし引渡し前に売主の会社が倒れたら？　預けたお金が返ってこない——そんな事故から買主を守るのが手付金等の保全措置です。「いくらから必要か」の数字が急所。桜井くんの自社物件の販売から見ていきましょう。

「先輩、うちが売主のこのマンション、買主さんから手付金を200万円もらう予定です。何か手続きって要りますか？」

「まず場面を確認だ。手付金等の保全措置は、うちが“自ら売主”で、買主が“宅建業者でない”ときにかかる8種制限の一つ。相手が業者なら、この制限はかからない。今回はお客さんが個人だから、対象だな」

「200万円でも、必ず保全しないとダメですか？」

「そこが数字の勝負だ。物件が“未完成（工事完了前）”なら、手付金等が代金の5％以下、かつ1,000万円以下なら、保全は不要。この物件は代金5,000万円だから、5％は250万円。200万円は250万円以下だから、保全措置は要らない」

「完成している物件だと、違うんですか？」

「違う。“完成（工事完了後）”の物件なら、基準が代金の10％以下かつ1,000万円以下に上がる。未完成は5％、完成は10％。未完成のほうが厳しい（早く保全が必要になる）と覚えろ。建っていないぶん、買主のリスクが大きいからな」

桜井くんは、うなずいてから聞いた。「じゃあ、あとで中間金を受け取るときは？」

「良い質問だ。“手付金等”には、契約から引渡しまでの間に受け取る中間金も含まれる。しかも要否は“合計額”で判断する。最初の手付が基準内でも、中間金を足して基準を超えたら、その中間金を受け取る前に、すでに受け取ったぶんも含めた全額について保全措置を講じないといけない」

「へえ……。契約前にもらう“申込証拠金”はどうなんですか？」

「代金に充当される申込証拠金も、手付金等に含めて数える。名前ではなく“引渡し前に買主から預かって代金に回るお金か”で見るんだ」

「保全って、具体的にどうやるんですか？」

「主な方法は二つ。①銀行等による保証（受け取った手付金等の返還債務の“全部”を保証してもらう）、②保険会社との保証保険契約だ。完成物件では、これに加えて指定保管機関にお金を預ける方法も使える。——そして大事なのはここだ。売主が保全措置を講じないなら、買主は手付金等を“支払わないことができる”。これは買主に法律で認められた権利だから、支払わなくても債務不履行にならず、売主はそれを理由に契約を解除できない」

桜井くんは、数字を手帳に書き込んだ。