5年を、たった一日で分ける線
― 桜井くんと譲渡所得

不動産を売って利益（譲渡益）が出ると、譲渡所得として所得税がかかります。急所は「長期か短期か」の分かれ目と、マイホームを売ったときの大きな特別控除。カレンダーの“たった一日”で税率が倍近く変わることもあります。桜井くんの早合点から見ていきましょう。

「先輩、このお客さん、買ってからちょうど5年ちょっと。長期でいいですよね？」

「待て。数え方に落とし穴がある。長期か短期かは、売った“その年の1月1日”の時点で、所有期間が5年を超えているかで判定する。売った日で数えるんじゃない。だから年末に5年を過ぎていても、その年の1月1日時点でまだ5年以下なら短期扱いだ」

「税率はどれくらい違うんですか？」

「国税で、長期は15％、短期は30％。倍だ。しかも、これとは別に住民税もかかる。5年を超えてから売るか、その年の1月1日を待って売るかで、負担が大きく変わる。“譲渡年の1月1日で5年超”——この一行が命だ」

「マイホームを売るときは、税が軽くなる特例があると聞きましたが」

「ある。居住用財産の3,000万円特別控除だ。譲渡益から3,000万円を差し引ける。ありがたいのは、所有期間を問わないこと。短期でも使える。——ただし、誰に売るかで制限がある」

「身内に売っても使えますよね？」

「そこがひっかけだ。配偶者や直系血族（親・子など）といった特別関係者への譲渡には、この3,000万円控除は使えない。身内に安く“売ったことにして”控除を取る、といった抜け道を防ぐためだ」

「長く住んだ家だと、もっと有利になるとも聞きます」

「所有期間が10年を超える居住用財産なら、軽減税率も使える。6,000万円以下の部分の国税が10.21％などに下がる。しかも大事なのは、この軽減税率と3,000万円控除は“併用”できること。まず3,000万円を引いて、残りに軽い税率をかけられる。ここは『どちらか一方』と誤らせる肢が多い」

「住み替えで、次の家に買い換える場合は？」

「特定の居住用財産の買換え特例がある。ただしこれは税が消えるわけじゃない。“課税の繰延べ”——今回の課税を将来に先送りする仕組みで、3,000万円控除や軽減税率とは“選択”、つまり一緒には使えない。どちらが得か試算して選ぶ」

「相続した実家（空き家）を売る相談も来ています」

「その場合も、空き家（被相続人の居住用家屋）の3,000万円特別控除という別枠がある。一定の要件を満たせば、相続した実家を売ったときの譲渡益から3,000万円を控除できる。使える特例は、場面ごとに整理しておけ」

桜井くんは、頭の中を手帳で整理した。