契約の前に、説明すべきこと
― 桜井くんと重要事項説明（35条）

前回、契約の“後”に渡す37条書面を学んだ桜井くん。今日は契約の“前”、重要事項説明（35条）の中身です。何を説明するのか——項目が多くて覚えきれない、という声が多い分野。でも3つの箱に分けて入れると、ぐっと見通しがよくなります。桜井くんの案内から。

「先輩、35条の説明する項目が多すぎて、覚えられません……」

「気持ちは分かる。でも、まず土台を確認だ。重要事項説明は、契約が成立する“前”に、宅建士が書面を交付して説明する。買うか借りるかを判断してもらうための情報だから、契約より前なんだ」

「説明するのは宅建士……専任の宅建士じゃないとダメですか？」

「そこはよく問われる。説明も、書面への記名も宅建士がするが、“専任”である必要はない。説明する場所にも法律上の制限はない。ここで“専任でなければ”“事務所で”と縛る肢は誤りだ」

「なるほど。それで、項目を覚えるコツは？」

「『共通』『貸借に特有』『区分所有に特有』の3つの箱に分けろ。まず売買でも貸借でも共通して説明するもの——登記された権利、法令に基づく制限、私道の負担、飲用水・電気・ガス・排水などの整備状況、未完成物件なら完成時の形状・構造、既存建物なら建物状況調査（インスペクション）の結果の概要。それに代金等以外に授受される金銭、契約の解除、損害賠償額の予定・違約金、手付金等の保全措置、代金等のローンあっせんと不成立のときの措置だ」

「たとえば、この物件、ガスの配管が引渡し後もガス会社の持ち物のままなんですが……」

「それは説明すべきだ。飲用水・ガス等の整備状況の一場面で、配管設備の所有権が引渡し後も第三者に残るなら、その旨を説明する。買主が後で買い取る負担を負いかねないからな」

「二つ目の箱、“貸借に特有”は？」

「借りる人ならではの関心事だ。台所・浴室・便所などの設備の整備状況、契約期間や契約の更新、用途その他の利用の制限、敷金など契約終了時に精算する金銭、管理の委託先など。買う人には要らないが、借りる人には要る、という項目だな」

「三つ目、“区分所有に特有”は、マンションですね」

「そうだ。マンション（区分所有建物）ならでは、を足す。敷地に関する権利、共用部分に関する規約の定め、専用使用権、通常の管理費用、計画的な維持修繕のための費用（修繕積立金）の規約の定めと既に積み立てられた額、管理の委託先など。管理を法人に委託しているなら、その法人の商号・名称と主たる事務所の所在地まで説明する」

「箱が3つ……。逆に、35条では説明しないものもありますか？」

「ある。ここは引っかけの宝庫だ。たとえば“危険負担”（天災など不可抗力による損害の負担）は、35条の重要事項説明の対象ではない。あれは契約後の37条書面のほう（定めがあれば書く任意的記載事項）だ。35条と37条の項目を入れ替える肢に気をつけろ」

桜井くんは、3つの箱を手帳に描いた。

「桜井、丸暗記より『共通に何を入れ、貸借と区分所有で“何を足すか”』の発想でいけ。足し算で覚えると、抜けにくい」

「3つの箱に仕分ける……。だいぶ整理できました」