いくらの土地か、三つの物差しで測る
― 桜井くんと鑑定評価

「この土地、いくらですか？」——不動産の値づけは、勘や相場だけで決めるものではありません。プロは不動産鑑定評価という物差しで価格を求めます。3つの手法と、それぞれの“得意分野”。数字は出てこない、理屈の分野です。桜井くんの素朴な疑問から。

「先輩、鑑定評価って結局、どうやって値段を出すんですか？」

「基本の手法は三つだ。原価法・取引事例比較法・収益還元法。それぞれ求めた試算価格に名前がついていて、原価法は“積算価格”、取引事例比較法は“比準価格”、収益還元法は“収益価格”という」

「三つも……。どれか一つを選ぶんですか？」

「いや。鑑定評価は、原則として複数の手法を併用すべきとされている。一つの物差しだけだと偏るからな。角度を変えて測って、突き合わせるんだ」

「なるほど。三つ、それぞれどんな考え方ですか？」

「原価法は“いま建て直す・造り直すといくらか”から求める。取引事例比較法は“似た物件がいくらで売れたか”から求める。収益還元法は“その不動産がいくら稼ぐか”から求める。作り直す・比べる・稼ぐ、の三つだ」

「取引事例比較法は、近くの成約例を見るんですね。どんな事例でもいいんですか？」

「そこに注意がある。投機的な取引だと認められる事例など、適正さを欠く事例は使ってはいけない。それに、売り急ぎのような特殊な事情がある事例は“事情補正”で直し、時期が違えば“時点修正”で価格時点にそろえる。生の成約価格を、そのまま使うわけじゃない」

「収益還元法は、賃貸物件のためのものですか？」

「主に賃貸用や事業用に有効だが、思い込むな。収益還元法は、自分で使っている“自用の不動産”にも適用できる。もし賃貸したらどれだけ稼ぐか、と想定して求めればいいからだ。『自用だから収益還元法は使えない』は、よく出る誤りだぞ」

「原価法は、建物だけですか？」

「いや、造成地や埋立地のように再調達原価を求められる土地なら、原価法を適用できる。——それと、そもそも鑑定評価には“最有効使用の原則”という大前提がある。その不動産を最も有効に使ったらどうなるか、を基準に価格を考えるんだ」

桜井くんは、三つの手法を手帳に並べた。

「もう一つ、求める価格の種類も押さえておけ。ふつうの評価で求めるのが“正常価格”。ほかに限定価格・特定価格・特殊価格がある。市場性があるのに正常価格の前提となる条件を満たさない場合に求めるのが特定価格だ」

「一つの物差しじゃなく、目的に合わせて価格の“種類”も選ぶんですね」