建てて売ったら、10年間の約束
― 桜井くんと住宅瑕疵担保履行法

新築住宅を買ったのに、あとで雨漏りや構造の欠陥（瑕疵）が見つかったら——。買主を守るため、売った業者には10年間の責任があり、さらに「もしものときに支払えるお金」を用意しておく義務があります。それが住宅瑕疵担保履行法。誰に、いつ、何をする法律か、桜井くんと整理しましょう。

「先輩、この新築、うちが売主で買主は一般のご家族です。引渡し前に何か特別な手続きって要りますか？」

「要る。自ら売主の宅建業者が、宅建業者でない買主に新築住宅を引き渡すなら、“資力確保措置”をとらないといけない。万一の瑕疵の補修費用を、ちゃんと払える備えをしておけ、という制度だ」

「資力確保措置……何をするんですか？」

「道は二つ。『住宅販売瑕疵担保保証金』を供託所に供託するか、『住宅販売瑕疵担保責任保険』に加入するかだ。どちらかで備えておく。ちなみに保険は、保険料を払うのは売主のうち側だぞ。買主に払わせるんじゃない。保険期間は引渡しの時から10年以上で、構造耐力上主要な部分だけでなく、雨水の浸入を防ぐ部分の瑕疵も対象だ」

「なるほど。ところで、買主が“業者”なら、この措置は要らないんですよね？」

「そこは正確にな。措置が要らないのは、買主が“宅建業者”のときだけ。プロどうしなら自衛できるからだ。——ただし引っかけがある。買主が建設会社（建設業者）でも、宅建業者でなければ措置は必要だ。『建てるプロだから不要』にはならない」

「建設業者イコール免除、じゃないんですね……。あと、この措置って媒介でも要りますか？」

「いや、義務を負うのは“自ら売主”のときだけ。媒介で入るだけなら対象外だ。ここも8種制限と同じ発想だな」

桜井くんは、対象になる場面を手帳に書き出した。

「よし、次は“時間の管理”だ」と久保田さん。「この法律、『基準日』ごとの手続きが命だぞ。桜井、供託はいつまでにする？」

「えっと……いつでもいいわけじゃないですよね」

「基準日から3週間を経過する日までに、供託していなければならない。しかも対象は、基準日前の“10年間”に引き渡した新築住宅だ。売りっぱなしじゃなく、過去10年分をずっと備え続ける」

「その状況を、誰かに報告するんですか？」

「基準日ごとに、供託・保険の状況を免許権者に“届け出る”。そして——ここが一番出る。届出を怠ると、基準日の翌日から起算して“50日”を経過した日以後は、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結できなくなる」

「基準日を過ぎた“瞬間”にダメ、じゃないんですね」

「そこだ。『基準日以後すぐ契約できない』は誤り。50日の猶予がある。この“50日”を入れ替える肢が、毎年のように出る」

「供託を選んだ場合、買主さんへの説明は？」

「供託所の所在地や名称などを、売買契約を締結するまでに、書面を交付して説明する。買主が『いざというときどこに請求するか』を知っておけるようにな」

桜井くんは、時間の流れを表にした。