敷地に、建てられる「面積」の上限
― 桜井くんと建蔽率・容積率

「この土地、いっぱいに建てて大きな家にしましょう！」——お客さんの夢は膨らみますが、敷地には“どこまで建てていいか”の上限があります。それが建蔽率（けんぺいりつ）と容積率。法令上の制限の超定番で、緩和と例外が引っかけの宝庫です。桜井くんの勇み足で整理しましょう。

「先輩、この100㎡の敷地、めいっぱい建てれば100㎡の家が建ちますよね！」と桜井くん。

「そうはいかない。まず建蔽率だ。建蔽率＝建築面積÷敷地面積。用途地域ごとに『敷地の何割まで建物で覆っていいか』が決まっている。仮に建蔽率が10分の6なら、100㎡の敷地には建築面積60㎡までだ」

「じゃあ“何階建てられるか”は？」

「それが容積率だ。容積率＝延べ面積（各階の床面積の合計）÷敷地面積。これも用途地域ごとに指定される。建蔽率は“ヨコの広がり”、容積率は“タテも含めた総量”、と分けて覚えろ」

「なるほど……。ところで先輩、この敷地は角地なんです。角地は広く建てられるって聞きました」

「いいところに気づいた。ただし条件がある。街区の角地で“特定行政庁が指定するもの”なら、建蔽率に10分の1を加えられる。角地なら自動で、じゃない。特定行政庁の指定が要るんだ。ここは『指定がなくても加算できる』という誤りでよく出る」

「指定が要るんですね。じゃあ、防火地域だと厳しくなる？」

「むしろ緩む。防火地域内の耐火建築物等なら、建蔽率に10分の1を加えられる。だから角地指定と防火地域内の耐火建築物が重なれば、合わせて10分の2の上乗せだ。しかも極めつけがある。指定建蔽率が10分の8の地域内で、かつ防火地域内の耐火建築物等なら、建蔽率の制限そのものが適用されない。事実上、敷地いっぱいまで建てられる」

「10分の8＋防火＋耐火で“制限なし”……。数字の組み合わせが命ですね」

「そのとおり。容積率にも落とし穴があるぞ。桜井、この敷地の前の道路、幅は何メートルだ？」

「ええと……4メートルです」

「なら効いてくる。前面道路の幅員が12m未満のときは、指定容積率と、『前面道路の幅員に法定の数値を掛けた値』の、いずれか“小さい方”が上限になる。掛ける数値は住居系の用途地域なら10分の4、その他の地域なら10分の6。要は狭い道路だと容積率が頭打ちになる。12m以上あれば、この道路による制限はかからない」

桜井くんは、必死に手帳へ書き込んだ。

「最後にもう一つ」。久保田さんはホワイトボードに二つの敷地図を描いた。「もしこの敷地が、建蔽率の違う二つの地域にまたがっていたら、どっちの数字を使う？」

「うーん……広いほう、ですか？」

「違う。建蔽率・容積率が異なる2以上の地域にまたがるときは、それぞれの地域の割合に応じた“加重平均”だ。各地域の限度に、その地域に属する敷地面積の割合を掛けて足し合わせる。『過半が属する地域の数字を使う』のは用途制限の話で、ここは混同しやすい」

「面積は割合で按分、用途は過半で決める……。別ルールなんですね」