マンションの多数決が、変わった
― 桜井くんと改正区分所有法

マンション（区分所有建物）の物事は、住人みんなの集会（総会）の多数決で決めます。毎年1問の定番ですが、令和8年度は約23年ぶりの大改正が目玉。「決まらないマンション」を動かすため、決議のルールが見直されました。まず基本を押さえ、そのうえで“何が変わったか”を桜井くんと見ていきましょう。

「先輩、このマンション、建替えの話が出てるらしいんですけど、住人の何割が賛成すればいいんですか？」

「まず土台からだ。区分所有建物は、各自の部屋＝専有部分、廊下や階段など共有する共用部分、そして土地を使う敷地利用権に分かれる。専有部分と敷地利用権は、規約に別段の定めがない限りバラバラに売れない（分離処分の禁止）。そのうえで、決議は“中身の重さ”で必要な賛成数が変わる」

久保田さんは、まず原則を書いた。

「改正前から話そう。ふつうの決議（普通決議）は各過半数。管理者の選任などだ。規約の設定・変更や、共用部分の重大な変更は各4分の3以上。そして建替えは各5分の4以上——いちばん重い。どれも、区分所有者全員を分母に数えていた」

「その“各”って、なんですか？」

「区分所有者の頭数と、議決権（専有部分の床面積の割合）の“両方”で数える、という意味だ。どちらも満たす必要がある。——さて、ここからが令和8年度の本番。この決議のしくみが、大きく変わったんだ」

桜井くんは背筋を伸ばした。

「なぜ変えたんですか？」

「“決まらないマンション”問題だ。所在不明の持ち主や、集会に来ない持ち主がいても、全員を分母に数えるから、欠席者は反対したのと同じになって、決議が成立しにくかった。そこを、こう手当てした」

「まず一つ目。所在が分からない区分所有者は、裁判所の裁判で“決議から外す”ことができるようになった（38条の2）。外された人は議決権を持たないから、建替えを含めて、どの決議でも母数が減る。ただし、連絡がつかないだけ・集会に来ないだけの人は外せない。誰がどこにいるか分からない、という場合の制度だ」

「分母そのものを小さくできる、と。他には？」

「二つ目が、いちばん大きい。集会の決議は“出席者”で数えるようになった。普通決議は出席者の各過半数（39条1項）。規約の設定・変更や共用部分の重大な変更は、区分所有者・議決権の各過半数が出席した集会で、出席者の各4分の3以上（17条1項・31条1項）。欠席者が反対票と同じに数えられることは、もうない。さらに、外壁の剥落のような危険の除去やバリアフリーのための共用部分の変更は、出席者の各3分の2以上でいい（17条5項）」

「三つ目が、さっきの建替えですね」

「そうだ。建替えは原則、各5分の4以上のまま。ただし、耐震不足・外壁の剥落・給排水管の腐食など“危険な状態”が認められる場合は、各4分の3以上で建替えを決議できるようになった。危ない建物ほど動かしやすく、というわけだ」

「壊して建て直す以外の道は？」

「そこも新設された。一括売却や建物の取壊しといった“建替え以外の再生”も、各5分の4以上の多数決でできる。以前は区分所有法に決まりがなく、原則として全員の同意が必要だった。さらに、建替え決議のあと、区分所有者が終了請求をすれば6か月の経過で賃貸借が終了する制度もできた（賃借人は補償金の提供を受けるまで明渡しを拒める）」

「賃借人といえば……この部屋を借りている人は、集会で投票できるんですか？」

「できない。占有者（賃借人など）は、会議の目的に利害関係があれば集会で意見を述べられるが、議決権はない。票を持つのは区分所有者だ。『意見はOK、議決はNG』で覚えろ」

桜井くんは、改正の前後を手帳に整理した。