その商売、免許が要ります
― 新人仲介・桜井くんと宅建業の免許

「宅建業をやるには免許が要る」——当たり前のようで、“どんなときに要るのか”を正確に言えると強い。自分の土地なら？　貸すだけなら？　全国で商売するなら大臣免許？　宅建業法の入口、免許の要否と区分を、桜井くんの雑談から。

桜井くんが、スマホを見ながら久保田さんに話しかけた。

「先輩、僕の伯父が、相続した広い土地を10区画くらいに分けて、一般の人に順番に売っていくらしいんです。自分の土地を売るだけだから、免許なんて要らないですよね？」

久保田さんはお茶を置いた。

「いや、それは免許が要る。桜井、宅建業の“業”は、不特定多数の人を相手に、反復継続して取引することを指すんだ。自分の土地でも、区画に分けて次々に売れば、立派な宅地建物取引業だ」

「え、自分の物なのに？」

「そう。“誰の物か”じゃなく、“どういう売り方か”で決まる。——じゃあ逆に聞くぞ。伯父さんが、その土地にアパートを建てて、自分が大家として貸すだけなら？」

「それは……さっきの話だと、貸すのも繰り返しますし、要る……？」

「そこが引っかけだ。自ら貸主になる賃貸（大家業）は、宅建業に当たらない。免許は要らない。何十室貸しても、自分が貸主として貸すだけなら不要だ。——ただし、他人の物件の貸し借りを代理・媒介するなら、それは業になるから免許が要る」

桜井くんは頭を抱えた。「売買と賃貸で、扱いが違うんですね……」

「表にするとこうだ」。久保田さんは紙ナプキンに書いた。

「覚え方は『自ら貸主のマスだけが“不要”』。それ以外は全部要る、だ」

「わかりやすい……。ところで先輩、大きい会社は『大臣免許』ってやつですよね。全国で商売してるから？」

「またそこも誤解しやすい。大臣免許か知事免許かは、“事務所をどこに置いているか”で決まる。営業する範囲の広さじゃないんだ」

久保田さんは指を二本立てた。

「2つ以上の都道府県に事務所を置けば、国土交通大臣の免許。1つの都道府県の中だけに事務所があれば、その都道府県知事の免許。——だから、事務所が東京だけの会社が、北海道や沖縄のお客さんと商売しても、事務所が東京だけなら“東京都知事免許”のままだ。営業エリアは全国でもいい」

「事務所の“場所”で決まる。エリアの広さは関係ない、と」

「そうだ。そして、あとから他県に事務所を出したり、逆に他県の事務所をたたんで1県だけになったりして、事務所の設置状況が変わると『免許換え』が必要になる。免許の有効期間は5年。切れる前に更新すれば、また5年使える」

桜井くんは、紙ナプキンを財布にしまいながらメモした。