土地を借りて家を建てる、その約束は30年
― 桜井くんと借地

前回は「建物を借りる」借家でした。今回は「土地を借りて、その上に自分の建物を建てる」借地の話です。建物は長く使うもの。だからこそ借地権は期間が長く、借主（借地権者）が手厚く守られています。桜井くんの土地取引から、数字と対抗力を整理しましょう。

土地のオーナーが桜井くんに尋ねた。「うちの土地を、家を建てたいという人に貸すんだ。期間は10年くらいでいいかな？」

「10年ですね」と桜井くんがメモしようとすると、久保田さんが止めた。「桜井、それは通らない。建物の所有を目的とする借地権は、存続期間が原則30年。これより短い期間を定めても、期間を定めなくても、30年になる。10年と書いても30年だ」

「30年より“長く”定めるのは？」

「長い分にはそのまま有効だ。40年でも50年でも、定めたとおりになる。短い方向にだけ、30年という下支えがある、と覚えろ」

「更新したら、また30年ですか？」

「そこは下がる。更新後の存続期間は、最初の更新が20年、2回目以降は10年（いずれも以上）だ。最初の更新で『15年』と定めても20年になる。数字が30→20→10と段になっている」

桜井くんは段の数字を書き留めた。

「次は対抗力だ」と久保田さん。「桜井、借地人が『この土地を借りている』と、あとから土地を買った第三者に主張するには、何が要る？」

「賃借権の登記……ですか？」

「それがあれば一番だが、実際にはなかなか登記できない。だから借地借家法は別の道を用意した。借地上に、借地権者“本人名義”で登記した建物があれば、賃借権の登記がなくても第三者に対抗できる。土地の登記じゃなく、“建物の登記”で守るんだ」

「なるほど。建物の登記があればいいんですね」

「ただし引っかけがある。その建物の登記は“借地権者本人の名義”でなければならない。たとえば配偶者や子の名義で登記した建物では、対抗力は認められない。ここは判例が厳しく見ている」

「家族名義じゃダメ、本人名義で、と。もし借地契約が終わって更新もされなかったら、建てた家はどうなるんですか？」

「借地権者は、地主に対して“建物を時価で買い取ってくれ”と請求できる（建物買取請求権）。せっかくの建物を無駄に壊さずに済む仕組みだ」

桜井くんが続けて聞いた。「更新のない借地って、できないんですか？　ずっと返してもらえないと、貸す方も不安で……」

「できる。それが定期借地権だ。期間が来たら更新なく確定的に終わる。三つ覚えろ」。久保田さんはホワイトボードに書き出した。

「一般定期は50年以上で、住居でも店舗でもよく、書面で定めればいい。事業用定期は10年以上50年未満で、必ず“事業用の建物”に限られ、公正証書でなければならない。桜井、社宅として従業員を住まわせる建物は、事業用定期借地権にできると思うか？」

「事業のため……いや、住むための建物だから、居住用ですね。できない、が正解ですか？」

「そのとおり。社宅は“居住の用”だから、事業用定期借地権にはできない。ここは毎年のように狙われる」