出ていって、とは簡単に言えない
― 桜井くんと借家（普通借家）

アパートやマンションの部屋を「貸す・借りる」ときのルールが借地借家法の借家（借家権）です。民法の原則より、ぐっと借主が守られている。「大家さんの都合でいつでも追い出せる」わけではありません。桜井くんが担当する賃貸契約から、借主保護の急所を押さえましょう。

賃貸マンションのオーナーが、桜井くんに切り出した。「来年の更新のとき、あの借主さんには出ていってもらいたいんだ。契約期間が終わるんだから、更新しないと言えば済むよね？」

桜井くんは「はい、期間満了ですし」と答えかけたが、久保田さんが割って入った。「桜井、そこは慎重にな。普通の借家契約では、大家さん側から更新を拒むには“正当事由”が必要だ。『期間が来たから』だけでは出ていってもらえない。借主が生活の拠点を失う話だからな」

「正当事由……ですか。じゃあ、黙って期間が過ぎたらどうなるんですか？」

「そこが二つ目の急所だ。期間満了の“1年前から6か月前まで”の間に、更新しない旨などの通知をしないと、従前と同じ条件で更新されたことになる。これを法定更新という。しかも法定更新された後は、期間の定めのない契約になる」

「通知のタイミングを外すと、自動で更新されちゃうんですね」

「そうだ。『3か月前に通知すればいい』なんて思っていると間に合わない。1年前から6か月前の“窓”を逃すな」

桜井くんは、別の物件のことも気になってきた。「先輩、期間の定めがない契約になったら、もう一生解約できないんですか？」

「いや、解約の申入れはできる。ただし大家さん側からの解約申入れは、正当事由があったうえで、申入れから6か月で終了だ。借主側からなら3か月で終了。ここは期間が違うから並べて覚えろ」

桜井くんは手帳を開いた。

「もう一つ、借主の“強さ”を見せる論点だ」と久保田さん。「桜井、この借主さんは賃借権の登記をしていない。もし大家さんが建物を第三者に売ったら、借主は新しい所有者に『住み続けます』と言えると思うか？」

「登記がないなら……言えない気がします」

「言える。建物の“引渡し”を受けていれば、賃借権の登記がなくても、新しい所有者に対抗できる。借家では“引渡し”が対抗力になるんだ。しかもこれに反して借主に不利な特約（引渡しだけでは対抗できないとする等）は無効だ」

「鍵を受け取って住んでいれば守られる、と。分かりやすいです」

「あと二つ、細かいが出る。期間を“1年未満”と定めると、普通借家では『期間の定めのない賃貸借』とみなされる。半年契約のつもりでも、期間の定めなし扱いになるんだ。それから、借主が大家の同意を得て取り付けたエアコンなどの“造作”について、契約終了時に買い取ってと言える造作買取請求権がある。ただしこれは特約で排除できる。『造作は買い取らない』という特約は有効だ」

桜井くんは、借主保護の全体像を表にまとめた。