敷金は、鍵を返してから
― 桜井くんと敷金・賃貸人たる地位の移転

賃貸のトラブルで最も多いのが、退去時の敷金をめぐる行き違いです。「いつ返ってくるのか」「大家さんが変わったら誰が返すのか」——順番と当事者を取り違えると答えを間違えます。桜井くんが受けた二つの相談から、敷金の基本を整理しましょう。

「先輩、借主のＡさんから『来月出ていくので、その日に敷金を返してほしい。鍵の返却と引き換えで』と言われたんですが……同時でいいんですよね？」

「そこが最初のワナだ。敷金の返還は“明渡し（部屋を返すこと）が先”。賃貸借が終わって建物の返還を受けた後で、未払賃料などを差し引いた残りを返す。賃借人は、明渡し前に敷金を返せとは請求できない。鍵の返却と敷金返還は“同時履行”にはならないんだ」

「え、じゃあ『敷金を返してくれるまで部屋は明け渡さない』は通らない？」

「通らない。先に明け渡す、話はそれから。ここは毎年のように問われる。明渡しがあってはじめて、いくら差し引いて、いくら返すかが確定するからな」

「なるほど……。あ、もう一件。今度この賃貸マンション、オーナーさんが建物ごと別の方に売るそうなんです。敷金って、新しいオーナーさんが引き継ぐんですか？」

「引き継ぐ。建物が譲渡されて“賃貸人たる地位”が新しい所有者に移ると、敷金の関係もそのまま新賃貸人に承継される。しかもこれには賃借人（借主）の承諾は要らない。借主は、退去時に新オーナーへ敷金の返還を求めればいい」

「借主の同意なしで、大家さんの立場ごと移るんですね。何か条件は？」

「一つある。『自分が新しい大家だ』と借主に主張するには、その不動産の所有権移転登記が必要だ。登記を備えないと、新オーナーは借主に対して賃貸人だと言えない。——逆のパターンも押さえておけ。大家ではなく“借主”のほうが替わる場合、つまり賃借権が譲渡されたときは、前の借主が入れた敷金は、原則として新しい借主には承継されない。大家は前の借主に敷金を返す、が原則だ」

「“大家が替わる”と“借主が替わる”で、敷金の行き先が逆なんですね」

「そこを対で覚えろ。混同しやすいから、試験も実務もそこを突いてくる」

桜井くんは、二つの相談を並べて手帳に書いた。