早い者勝ちは、登記で決まる
― 桜井くんと抵当権の順位・処分

一つの土地に、抵当権はいくつも付けられます。では、いざ競売になったとき、どの銀行が先にお金を回収できるのか——その“順番”はどう決まるのでしょう。契約した順？　いいえ、答えは登記です。抵当権の順位と、その順位を動かす“処分”を、桜井くんと整理しましょう。

「先輩、このお客さんの土地、もうＢ銀行の抵当権が付いてます。あとからＣ銀行がお金を貸すと、Ｃはどうなるんですか？」

「Ｃは後順位の抵当権者になる。競売になったら、まずＢが先に回収して、余りがあればＣ、という順番だ」

「その順番って、契約した日の早い順ですか？」

「そこが大事なところだ。同じ不動産に複数の抵当権があるときの順位は、契約の先後ではなく“登記の前後”で決まる。たとえ契約はＣが先でも、登記をＢが先にすれば、Ｂが一番抵当権だ。だから抵当権は、設定したらすぐ登記する」

「契約じゃなくて、登記なんですね……。じゃあ、いったん決まった順位は、もう動かせない？」

「動かせる。抵当権の順位の変更という手続きがある。ただし条件がある。各抵当権者の“合意”が必要で、登記をしなければ効力が生じない。登記が効力要件なんだ」

「全員の合意……。土地の持ち主（設定者）の同意も要るんですか？」

「そこがひっかけだ。順位の変更に、抵当権設定者（債務者）の同意はいらない。順位が入れ替わっても、その人が返す借金の総額は変わらないからな。ただし、その変更で不利益を受ける利害関係人がいれば、その承諾は必要だ」

「合意するのは抵当権者どうし。持ち主は蚊帳の外、と」

「そういうことだ。それと桜井、抵当権には順位のほかにも“処分”がある。抵当権そのものを他人に譲る『譲渡』『放棄』、順位だけを譲る『順位の譲渡』『順位の放棄』——この4つだ。競売の配当額を計算させる問題でよく出るが、まずは『そういう処分がある』と名前を押さえろ。計算は後からで間に合う」

桜井くんは手帳を開いた。

「先輩、さっき出てきた根抵当権って、普通の抵当権とどう違うんですか？」

「普通の抵当権は『この1本の借金』を担保する。根抵当権は、継続的な取引で増えたり減ったりする“一定の範囲の不特定の債権”を、極度額という上限までまとめて担保する。取引が続く間（元本確定前）は、担保する債権の範囲を変えたりできる柔らかい仕組みだ。ここは深入りせず、『枠で担保する』イメージを持てば十分だ」