その取引、免許は要るのか
― 桜井くんと宅建業の意味・適用除外

宅建業法のいちばん入口にあって、実はよく間違えるのが「その取引に免許が要るのか」という問い。何をすれば“宅建業”になり、何なら免許が要らないのか。線引きを外すと、あとの論点が全部ずれます。桜井くんの素朴な疑問から、宅建業の意味と適用除外を整理しましょう。

「先輩、そもそも“宅建業”って、何をしたら当たるんですか？　うちは免許を持ってますけど、線がよく分かってなくて」

「基本から行こう。宅建業とは、宅地・建物について、①自ら売買・交換をする、②売買・交換・貸借の“代理・媒介”をする——これを“業として”行うことだ。“業として”とは、不特定多数の相手に、反復継続してやる、という意味だ」

「一回きり、身内だけ、なら業じゃない、と。……あれ、“貸借”は？」

「いいところに気づいた。ここが最頻出だ。“自ら貸借”——自分が貸主になって貸す、又貸し（転貸）も含めて——は、宅建業に当たらない。だから、大家さんが自分のアパートを何十室も反復継続して貸しても、それ自体には免許は要らない」

「え、あんなに部屋があっても？」

「そうだ。“自ら貸主”は業に当たらない。でも、貸借の“代理・媒介”を業として行うなら免許が要る。自分で貸すのはセーフ、他人の貸し借りを取り持つのはアウト、という線だ。ちなみに物件の管理業務も、宅建業そのものではない」

「自ら貸すのはOK、仲介はダメ……。逆に“自ら売買”はどうです？　自分の土地を区画割りして何区画も売るのは？」

「それは自ら売主として反復継続して売るから、宅建業に当たる。目的が借金返済でも関係なく、免許が要る。“自ら”でも、貸借はセーフ・売買や交換はアウト、と覚えろ」

「同じ“自ら”でも、売買と貸借で真逆なんですね。……ところで、免許が要らない特別な人っているんですか？」

「いる。二つ挙げよう。まず信託会社・信託銀行だ。これらは宅建業の免許は要らない。ただし、国土交通大臣に“宅建業を営む旨の届出”をすれば、免許に関する規定を除いて宅建業者とみなされ、業法のルールが適用される。免許は不要でも、野放しではないんだ」

「免許なしでも、宅建業者扱いになる、と。もう一つは？」

「破産管財人だ。破産した会社の財産を、裁判所の関与のもとで換価（お金に換える）ために売却する行為は、“業として”行うものとはいえず、宅建業に当たらない。だから管財人自身に免許は要らない。ただし、その売却の“媒介”を引き受ける業者のほうは、当然に免許が要るぞ」

「なるほど……。あと、国や市が売主のときは？」

「国や地方公共団体には、宅建業法（免許など）の規定は適用されない。役所は免許なしで取引できる。ここも押さえておけ」

桜井くんは、線引きを手帳にまとめた。