二つの「解除」を、間違えるな
― 新人仲介・桜井くんの手付とクーリング・オフ

37条書面を無事に交付した桜井くん。ところが数日後、買主のＦさんから「事情が変わったので、契約をやめたい」と電話が入った。「手付を放棄すれば解除できますよね？」——桜井くんは即答しかけて、はたと止まる。それとも、これはクーリング・オフの話だったか。似ているようで、まるで別のドアなのです。

「先輩、Ｆさんが解約したいって……。手付を放棄すればいいんですよね？」

「落ち着け、桜井。まず切り分けだ。今のは手付解除か、クーリング・オフか。この二つを混ぜると事故る」

「……同じ『解除』じゃないんですか？」

「別物だ。まず手付解除。買主が手付を交付したときは、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄して、売主は手付の倍額を『現実に提供』して、契約を解除できる（民法557条）。これが解約手付だ」

「じゃあ、Ｆさんがもう引っ越しの準備を始めていたら……Ｆさんはもう解除できない？」

「そこが引っかけだ。基準は“相手方”が履行に着手したか。Ｆさん自身が動いていても、売主がまだ履行に着手していなければ、Ｆさんは手付を放棄して解除できる。自分の着手は関係ない、と判例は言っている」

「へえ……。ちなみに、うちが自ら売主のときは、手付っていくらでも取れるんですか？」

「いや。業者が自ら売主で、買主が業者でないときは、手付は代金の10分の2（2割）までしか受け取れない（宅建業法39条）。しかも受け取った手付は解約手付とみなされるし、これに反して買主に不利な特約は無効だ。『手付解除は一切できない』なんて特約は効かない」

「なるほど。で……クーリング・オフとは、どう違うんです？」

「ぜんぜん違う。クーリング・オフは、事務所等“以外”の場所でした買受けの申込みを、頭を冷やして撤回できる制度だ（宅建業法37条の2）。ポイントは三つ。①可否は“買受けの申込みをした場所”で決まる。契約した場所じゃない。②書面で告げられた日から起算して8日以内。③宅地建物の引渡しを受け、かつ代金の全部を支払うと、もうできない」

「Ｆさんは、うちの喫茶店での商談で申し込んで……まだ引渡しも代金の全部もこれからです」

「なら道が二つある。手付解除なら、売主が履行に着手する前に、手付を放棄する。クーリング・オフなら、告げられた日から8日以内に、書面で通知する。しかもクーリング・オフの解除は書面を発した時に効力が生じる（発信主義）。ポストに入れた時点で効く」

桜井くんは、二つのドアに別々の札を貼るように、手帳に書き分けた。

「同じ“やめる”でも、根拠も、期限も、やり方も違う。表で並べてみろ」。久保田さんはホワイトボードに二列を引いた。

「どっちのドアを開けるかで、締切も手続も変わる。お客さんに『解除したい』と言われたら、まず“いつ・どこで・何を”を聞け。それで二つを切り分けるんだ」

桜井くんは受話器を取り直した。もう、二つの解除を一つにまぜたりはしない。