街を、線で分ける
― 桜井くんと都市計画法

法令上の制限のいちばん最初、地図の“土台”を決めるのが都市計画法です。どこを市街地として育て、どこを抑えるか——街を線で分ける発想を押さえると、開発許可も建築制限も一気に見通しがよくなります。桜井くんの案件の“区域”確認から。

「先輩、この物件、役所で調べたら『市街化区域』でした。まず、この“区域”って何なんですか？」

「街づくりの土台だ。都市計画区域のうち、必要な所は“区域区分”＝いわゆる線引きで二つに分ける。市街化区域は、すでに市街地になっている所と、おおむね10年以内に優先的・計画的に市街化を図るべき所。市街化調整区域は、市街化を“抑制”すべき所だ。育てる街と、抑える街、と覚えろ」

「線引きって、どの都市計画区域にも必ずあるんですか？」

「いや、区域区分を定めない“非線引き”の都市計画区域もある。線引きするかどうか自体が一つの判断だ。——それで桜井、市街化区域には、もう一つ必ずセットになるものがある。何だと思う？」

「用途地域、ですか？」

「正解だ。市街化区域には、少なくとも用途地域を定める。育てる街だから、住宅地・商業地・工業地と用途を整えるんだ。逆に市街化調整区域には、原則として用途地域を定めない。抑える街だから、積極的に用途を割り振らない」

「用途地域って、たくさん種類がありますよね」

「住居系・商業系・工業系にわたって全部で13種類ある。第一種低層住居専用地域から工業専用地域まで、静かな住宅地から工場地帯まで段階的に並んでいる。そこに、用途地域を“補強”する補助的な地域地区が乗る。たとえば高度地区は建築物の“高さ”の最高・最低限度を定める地区、高度利用地区は容積率などを定める地区——名前が似ていて紛らわしいから、ここは区別しておけ」

「“高さ”の高度地区と、“容積率”の高度利用地区……セットで覚えます。あと、準都市計画区域っていうのも見ました」

「都市計画区域の外でも、放っておくと乱開発になりそうな所を囲うのが準都市計画区域だ。ここには用途地域や特別用途地区、高度地区などは定められる。ただし“線引き（区域区分）”は準都市計画区域には定められないし、市街地開発事業のような積極的な整備もできない。“ゆるく網をかける”区域だと思え」

桜井くんは、街を分ける言葉の関係を書き出した。

「桜井、都市計画法は枝葉が多い。だが根っこは『育てる市街化区域か、抑える調整区域か』という線引きと、その上に乗る用途地域』だ。まずこの骨格を持てば、開発許可の面積要件も建築の制限も、同じ地図の上で読める」

桜井くんは、役所でもらった白図に、はじめて“意味”が見えた気がした。