上げない約束、下げない約束
― 桜井くんと借家の家賃・造作

「2年間は家賃を上げない」という約束と、「2年間は家賃を下げない」という約束。見た目はそっくりなのに、法律の扱いは正反対です。借りている途中の家賃、出ていくときのエアコン、又貸しの転借人、そして借主が亡くなったあとの同居者。今日の題材は 令和5年・問12。借家の「特約で変えられるか」を一気に仕分けます。

「先輩、駅前ビルのオーナーＡさんから電話です。1階で喫茶店をやっているＢさんの家賃を上げたいって。固定資産税も上がったし、まわりの店舗の家賃も上がってるからと」桜井くんが契約書をめくった。「でも契約書に『契約から2年間は賃料を増額しない』って書いてあるんです。いま3年目ですけど……」

「なら話は早い。建物の家賃が、税金などの負担の増減、土地や建物の価格の上下その他の経済事情の変動、近くの同じような建物の家賃との比較で不相当になったときは、当事者は将来に向かって増額や減額を請求できる。借地借家法32条1項だ。『一定の期間増額しない』特約は有効だが、その2年はもう過ぎている。Ａさんは増額を請求できる」

「あ、でもＢさんが『家賃が決まってから、まだそんなに経ってないでしょう』と言いそうで。一定の期間が経たないと、増額は請求できないんじゃないですか」

「そんな要件はない。条文は『不相当となったとき』と言っているだけだ。判例も、前に家賃を決めてから経った期間は、不相当かどうかを判断する事情の一つにすぎない、としている。『一定期間が経っていなければ増額請求できない』はバツ。ここ、令和5年に出ている」

「Ｂさんは、上げるなんて納得できないって言うと思います。話がつかない間、Ｂさんはいくら払えばいいんですか。Ａさんの言い値ですか」

「言い値じゃない。増額を請求された側は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、自分が相当と認める額を払えば足りる（32条2項）。そのかわり、裁判で決まった額に足りなかった分は、年1割の利息を付けて払う。減額のときは逆だ。請求を受けた貸主は、相当と認める額を請求でき、あとで取りすぎとわかった分は年1割の利息を付けて返す（同3項）」

「とりあえず払って、あとで精算。年1割って、けっこう重いですね」

「だから“相当と認める額”は、本当に相当かよく考えて決めるんだ。ちなみに、家賃の増減で訴えを起こすなら、まず調停を申し立てる決まりだ（民事調停法24条の2）」

「先輩、2階の雑貨店の契約書は逆なんです。『2年間は賃料を減額しない』。まわりの家賃が下がっても、借主は我慢するしかないですよね。契約書にそう書いてあるんだから」

「そこが今日いちばんの罠だ。減額しない特約があっても、家賃が不相当になれば減額を請求できる」

「え、契約で決めたのに？……あ、わかった。借主に不利な特約は無効になる、37条ですね」

「違う。そこを37条で説明すると間違える。37条が『賃借人や転借人に不利な特約は無効』と言っているのは、31条・34条・35条の三つだけだ。32条は入っていない」

「じゃあ、何が根拠なんですか」

「32条1項そのものだ。もう一度読んでごらん。『契約の条件にかかわらず』請求できる、とある。そのうえで、ただし書が特約に従うと認めているのは、『一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約』だけだ。増額しない特約は借主に有利だから、わざわざ有効と書いた。減額しない特約は書いていない。そして判例は、32条1項を強行法規だとして、減額しない特約があっても減額請求はできる、としている」

「条文が“上げない”だけを救っている。だから“下げない”は効かない……。上げない約束と下げない約束で、正反対なんですね」

「そうだ。『減額しない特約は有効』はバツ。これも令和5年の肢だ。ただし例外が一つある。定期建物賃貸借で借賃の改定に係る特約があるときは、32条そのものが適用されない（38条9項）。定期借家なら、家賃を改定しない約束も守られる。そこは定期借家のコラムで読んだろう」

「Ｂさんに会ってきました。『家賃を上げるなら、出ていくときに、入れたエアコンと棚を買い取ってもらう』って」

「造作買取請求権だな（33条1項）。貸主の同意を得て付けた畳・建具その他の造作は、契約が期間の満了か解約の申入れで終わるときに、貸主に時価で買い取るよう請求できる。貸主から買った造作も同じだ。まず、Ａさんの同意があったかを書面で確かめよう。それと、壁に作り付けて建物と一体になったものは、造作にあたらないこともある」

「契約書には……あ、ありました。『造作買取請求はしない』。これ、借主に不利だから無効ですか」

「いや、有効だ。33条も37条に入っていない。特約で外せる。だからこの契約なら、Ｂさんは買取りを求められない」

「もし特約がなくて、Ｂさんが家賃を払わずに解除されたら？」

「判例は、借主の債務不履行で解除されたときは、造作買取請求はできないとしている。条文も『期間の満了又は解約の申入れ』で終わるときと書いている。それに、判例は、造作の代金を払ってもらうまで建物を明け渡さない、とも言えないとしている」

「エアコンを人質に、お店を明け渡さない、はできないんですね」

「もう一つあって。Ｂさん、店の奥の小部屋を、Ａさんの承諾をもらって料理教室のＣさんに貸しているんです。Ａさんは期間満了でＢさんとの契約を終わらせたいそうです。そうしたら、Ｃさんにも出ていってもらえますか。Ｂさんから伝えてもらえばいいですよね」

「Ｂさんから伝えても足りない。適法な転貸借があって、元の賃貸借が期間の満了か解約の申入れで終わるときは、貸主のＡさんが転借人のＣさんに通知しなければ、終了をＣさんに対抗できない（34条1項）。そして通知をしたら、転貸借は、通知の日から6か月を経過して終わる（同2項）」

「6か月。3か月じゃないんですね。これは特約で外せますか」

「34条は37条に入っている。『通知しなくても対抗できる』という特約は、転借人に不利だから無効だ。ついでに言うと、Ｃさんが小部屋に、Ａさんの同意を得て棚を付けていたら、ＣさんはＡさんに買取りを請求できる。造作買取は転借人にも認められる（33条2項）。又貸しのしくみそのものは転貸借のコラムでどうぞ」

「先輩、アパートの借主のＤさんが亡くなりました。相続人はいないそうです。一緒に住んでいたＥさんは、籍は入れていなかったけれど、長年連れ添った方です。Ｅさんは住み続けられますか」

「居住用の建物の借主が相続人なしに亡くなって、届出はしていないが事実上夫婦や養親子と同じような関係にあった同居者がいるときは、その人が借主の権利義務を承継する（36条1項）。Ｅさんは借主として住み続けられる」

「Ｅさんが『引き継ぎたくない』と思ったら？」

「相続人なしに亡くなったことを知った後1か月以内に、貸主に反対の意思を表示すれば、承継しない。承継したら、敷金を返してもらう権利も、もし未払いの家賃があればその債務も、Ｅさんに行く（同2項）。なお、相続人がいるなら、賃借権は相続人が相続する。36条は相続人がいないときの規定だ」

「これも37条に入ってないですね。ということは……」

「そう、承継しない旨の特約は有効だ。だから契約書の確認から。どれも同じだよ。特約を見る前に、その条文が37条に入っているかを思い出せ。32条だけは37条と関係なく、条文と判例で“下げない”が効かない。そこだけ別に覚えておけ」

「はい。上げない約束は効く、下げない約束は効かない」桜井くんは手帳を開いた。