登記を信じても、守られないことがある
― 桜井くんと不動産登記法

「登記を見れば、その不動産の“本当の持ち主”が分かる」——多くの人がそう思っています。ところが宅建で問われるのは、その常識を裏切る一点。登記を信じたのに守られないことがあるのです。不動産取引の土台になる不動産登記法を、桜井くんと押さえましょう。

「先輩、この土地、登記名義はＡさんです。だからＡさんから買えば、確実に自分のものになりますよね」

「桜井、そこが最大の落とし穴だ。不動産の登記には“公信力”がない。つまり登記名義人を信じて取引しても、その人が本当は権利者でなければ、原則として権利を取得できない。もしＡの登記が実は無効なもので、真の所有者が別にいたら、Ａから買った人は所有権を得られないことがある」

「登記を信じただけじゃ、守られない……。じゃあ登記は何のためにあるんですか？」

「登記は“対抗要件”だ。二重譲渡のように権利を争う相手が現れたとき、『先に登記した方が勝つ』という優劣を決める役割がある。ただし“信じた人を守る（＝公信力）”役割まではない。ここを混同するな」

桜井くんは手帳に書いた。

「次は登記の“中身の分類”だ」と久保田さん。「登記簿は大きく二つに分かれる。土地建物の物理的な状況を表す“表示に関する登記”（表題部）と、所有権や抵当権など権利関係を表す“権利に関する登記”だ」

「物理的な状況、というと？」

「所在・地番・地目・地積、建物なら構造や床面積だ。これらに変更があったときは、一定期間内に変更の登記を申請する義務がある——たとえば地目や地積が変われば、原則としてその日から1か月以内だ。表示に関する登記には、こうした申請義務がある点が特徴だな」

「権利の方は、また別ですか」

「そうだ。それと、いま急ぎで所有権の移転登記まではできないが、順位だけ先に確保したい——そんなときに使うのが仮登記だ。本登記の“予約席”のようなもので、順位を保全する。仮登記は、登記義務者の承諾があるとき等は、仮登記権利者が単独で申請できる」

「共同申請が原則だけど、承諾があれば一人でも、と。相続のときの登記はどうなんですか？　最近ルールが変わったと聞きました」

「よく知ってるな。相続による所有権の取得について、令和6年4月1日から登記申請が義務化された。長らく相続登記がされずに“所有者不明土地”が増えた反省からだ。相続で所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請しなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になり得る。実務でも受験でも、押さえておく改正だ」

「登記の“義務化”って、相続だけですか？」

「いや、もう一つある。令和8年度で狙われるのが、住所・氏名の変更登記の義務化だ。登記名義人の住所や氏名が変わったときは、2年以内に変更登記を申請しなければならず、正当な理由なく怠ると5万円以下の過料。相続登記の“3年・10万円”と、住所氏名変更の“2年・5万円”——数字がよく入れ替えて問われるから、セットで覚えろ。どちらも『所有者不明土地』を防ぐ流れだ」

桜井くんは、登記の全体像を表にした。