宅建平成19年問11｜売買の過去問と解説

問題

宅地建物取引業者でも事業者でもないAB間の不動産売買契約における売主Aの責任に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

売買契約に、種類又は品質に関する契約不適合についてのAの担保責任を全部免責する旨の特約が規定されていても、Aが知りながらBに告げなかった不適合については、Aは担保責任を負わなければならない。
Bが不動産に種類又は品質に関する契約不適合があることを発見しても、当該不適合が売買契約をした目的を達成することができないとまではいえないようなものである場合には、Aは一切の担保責任を負わない。
種類又は品質に関する契約不適合が買主Bの責めに帰すべき事由によるものであるときは、Bは、Aに対して履行の追完を請求することができない。
契約不適合を担保すべき責任を追及できる期間について特約を設けていない場合、Bは、その不適合を知った時から1年以内にその旨をAに通知しなければ、当該不適合を理由とする担保責任を追及することができなくなる。

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正解は2番

改題令和2年4月1日施行の改正民法により、売主の瑕疵担保責任が廃止され契約不適合責任（債務不履行責任）に統一されたことに伴う改題。出題当時の「隠れた瑕疵」「瑕疵担保責任」を、現行法の「種類又は品質に関する契約不適合」「担保責任」に改めた。特に、契約不適合責任は買主の善意無過失（旧法の『隠れた』要件）を要件としなくなったため、出題当時の肢3（買主が瑕疵を知っていた場合等は責任を負わない）は現行法では成立しない。これを買主の帰責事由による不適合と追完請求（現562条2項）に関する現行法上の正しい肢に改めた。あわせて肢2（目的達成の可否と担保責任）・肢4（不適合を知った時から1年以内の通知。現566条）を現行法の内容に整理した。誤りの肢が肢2である点、正解が肢2である点に変更はない。

肢ごとの解説

◯肢1

正しい。売主が担保責任を負わない旨の特約をしたときであっても、売主が知りながら買主に告げなかった事実については、その責任を免れることができない（民法572条）。したがって、契約不適合の担保責任を全部免責する特約があっても、Aが知りながら告げなかった不適合についてはAは責任を負う。本肢は正しい。

根拠：民法572条

×肢2

誤り。引き渡された目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しないとき、買主は、契約をした目的を達成することができるか否かにかかわらず、履行の追完の請求（民法562条）、代金の減額の請求（563条）、損害賠償の請求（564条・415条）をすることができる。契約目的を達成できない程度のものでなくても担保責任は生じるから、「一切の担保責任を負わない」とする本肢は誤りであり、本問の正解である。

根拠：民法562条・563条・564条

◯肢3

正しい。種類又は品質に関する契約不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、履行の追完の請求をすることができない（民法562条2項）。本肢は正しい。

根拠：民法562条2項

◯肢4

正しい。売主が種類又は品質に関して契約に適合しない目的物を引き渡した場合、買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないときは、原則として買主はその不適合を理由とする担保責任を追及することができなくなる（民法566条本文）。本肢は正しい。

根拠：民法566条