Aは、Bから借り入れた2,000万円の担保として抵当権が設定されている甲建物を所有しており、抵当権設定の後に、甲建物を賃借人Cに対して賃貸した。Cは甲建物に住んでいるが、賃借権の登記はされていない。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
- AがBに対する借入金の返済につき債務不履行となった場合、Bは抵当権の実行を申し立てて、AのCに対する賃料債権に物上代位することも、AC間の建物賃貸借契約を解除することもできる。
- 抵当権が実行されて、Dが甲建物の新たな所有者となった場合であっても、Cは民法に規定されている短期賃貸借期間の限度で、Dに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。
- AがEからさらに1,000万円を借り入れる場合、甲建物の担保価値が1,500万円だとすれば、甲建物に抵当権を設定しても、EがBに優先して甲建物から債権全額の回収を図る方法はない。
- Aが借入金の返済のために甲建物をFに任意に売却してFが新たな所有者となった場合であっても、Cは、FはAC間の賃貸借契約を承継したとして、Fに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。
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誤り。抵当権者は、抵当不動産から生じる賃料債権に対して物上代位権を行使することができる（民法372条・304条）。しかし、抵当権者は賃貸借契約の当事者ではないから、賃貸人Aと賃借人Cとの間の賃貸借契約を解除する権利までは有しない。物上代位と契約解除を並べて「いずれもできる」とする本肢は誤りである。
誤り。かつて存在した短期賃貸借の保護制度（旧民法395条）は、平成15年の担保・執行法改正により廃止され、これに代わって、競売手続の開始前から使用する抵当建物の賃借人には、買受人の買受けの時から6か月を経過するまで明渡しを猶予する制度（民法395条）が設けられている。したがって、「短期賃貸借期間の限度で賃借する権利がある」と主張することはできず、本肢は誤りである。
誤り。抵当権の順位は、各抵当権者の合意によって変更することができる（民法374条1項本文。利害関係を有する者があるときはその承諾が必要）。したがって、後順位のEであっても、先順位のBの合意による順位の変更等によってBに優先して回収を図る余地があり、「方法はない」と言い切る本肢は誤りである。
正しい。建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあれば第三者に対抗することができる（借地借家法31条）。抵当権が実行されずにAが甲建物をFに任意に売却した場合、Fは民法177条の第三者に当たるが、Cは既に建物の引渡しを受けて対抗力を備えているから、Fに賃借権を対抗できる。この場合、賃貸人たる地位は建物の譲渡に伴ってFに移転し（民法605条の2第1項）、CはFに対して賃借権を主張できる。本肢が本問の正解である。
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