不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。
- 不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、鑑定評価に当たっては、原則として案件に応じてこれらの手法のうち少なくとも二つを選択して適用すべきこととされている。
- 土地についての原価法の適用において、宅地造成直後と価格時点とを比べ、公共施設等の整備等による環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合には、地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算できる。
- 特殊価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
- 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であることから、賃貸用不動産の価格を求める場合に有効であり、自用の住宅地には適用すべきでない。
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誤り。不動産の鑑定評価の手法は原価法・取引事例比較法・収益還元法に大別されるが、鑑定評価に当たっては、地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した複数の鑑定評価の手法を適用すべきものとされている。『案件に応じて少なくとも二つを選択して適用すべき』という限定的な表現は不動産鑑定評価基準の趣旨に沿わず、本肢は誤りである。
正しい。土地についての原価法の適用において、造成に関する工事完了直後と価格時点とを比較し、公共施設・利便施設等の整備及び住宅等の建設等により、社会的・経済的環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合には、地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算することができる。本肢は正しく、本問の正解である。
誤り。市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格は、『特定価格』である。『特殊価格』は、文化財等、一般に市場性を有しない不動産についてその保存等に着目して求める価格をいう。両者を取り違えている本肢は誤りである。
誤り。収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業用不動産の価格を求める場合に特に有効であるが、自用の不動産についても賃貸を想定することにより適用することができる。したがって自用の住宅地に『適用すべきでない』とする本肢は誤りである。
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