自らが売主である宅地建物取引業者Aと、宅地建物取引業者でないBとの間での売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 宅地建物取引業者Aは、Bとの間における建物の売買契約（代金2,000万円）の締結に当たり、手付金として100万円の受領を予定していた。この場合において、損害賠償の予定額を定めるときは、300万円を超えてはならない。
- 宅地建物取引業者AとBが締結した建物の売買契約において、Bが手付金の放棄による契約の解除ができる期限について、金融機関からBの住宅ローンの承認が得られるまでとする旨の定めをした。この場合において、Aは、自らが契約の履行に着手する前であれば、当該承認が得られた後は、Bの手付金の放棄による契約の解除を拒むことができる。
- 宅地建物取引業者Aは、喫茶店でBから宅地の買受けの申込みを受けたことから、翌日、前日と同じ喫茶店で当該宅地の売買契約を締結し、代金の全部の支払を受けた。その4日後に、Bから宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる当該契約を解除する旨の書面による通知を受けた場合、Aは、当該宅地をBに引き渡していないときは、代金の全部が支払われたことを理由に当該解除を拒むことはできない。
- 宅地建物取引業者Aは、Bとの間で宅地の割賦販売の契約（代金3,000万円）を締結し、当該宅地を引き渡した。この場合において、Aは、Bから1,500万円の賦払金の支払を受けるまでに、当該宅地に係る所有権の移転登記をしなければならない。
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誤り。宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約において、損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の2を超えることとなる定めをしてはならない（宅建業法38条1項）。代金2,000万円の10分の2は400万円であるから、損害賠償の予定額は（違約金と合算して）400万円まで定めることができる。この上限は手付金の額とは合算されず、別個に判断される。したがって「300万円を超えてはならない」とする本肢は誤りである。
誤り。宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約においては、買主は手付を放棄して契約の解除をすることができ、これに反する特約で買主に不利なものは無効である（宅建業法39条2項・3項）。手付解除ができる期限を「住宅ローンの承認が得られるまで」に限定する特約は、本来相手方（売主）が履行に着手するまで手付解除できるはずの買主の権利を狭めるものであり、買主に不利な特約として無効である。したがって、Aが履行に着手する前であれば、ローンの承認が得られた後であってもBは手付放棄による解除ができ、Aはこれを拒むことができない。本肢は誤りである。
正しい。事務所等以外の場所（喫茶店）で買受けの申込みをした買主は、クーリング・オフによる契約の解除をすることができるが、当該宅地建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったときは、解除をすることができない（宅建業法37条の2第1項2号）。本肢では代金の全部は支払われているものの、宅地はまだBに引き渡されていない。引渡しと代金全額支払の「両方」がそろって初めて解除できなくなるのであり、引渡しが完了していない以上、Bはなおクーリング・オフによる解除ができる。したがって、Aは代金の全部が支払われたことを理由に解除を拒むことはできず、本肢は正しい。本問の正解である。
誤り。宅地建物取引業者は、自ら売主となる割賦販売を行った場合には、目的物を引き渡すまでに、登記その他引渡し以外の売主の義務を履行しなければならないが、受領した金銭の額が代金の額の10分の3を超えないときは、この限りでない（宅建業法43条1項）。代金3,000万円の10分の3は900万円であるから、受領した額が900万円を超えるまでに所有権の移転登記等をすれば足りる。1,500万円の賦払金の支払を受けるまでに登記をしなければならないとする本肢は、基準となる金額を誤っており、誤りである。
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