宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、誤っているものの組合せはどれか。
- ア宅地建物取引業者AがBとの間で締結した中古住宅の売買契約において、当該住宅を現状有姿で引き渡すとする特約と、Aが契約不適合責任を負わないこととする特約とを定めた場合、その特約はいずれも有効である。
- イ宅地建物取引業者Aは、Bとの間で建物の売買契約を締結する前に、宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項として当該建物の不適合の存在について説明し、売買契約においてAは当該不適合について担保責任を負わないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。
- ウ宅地建物取引業者AがBとの間で締結した建物の売買契約において、Aは契約不適合責任を一切負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、Aが契約不適合責任を負う期間は当該建物の引渡しの日から2年間となる。
誤っている記述（×）の組合せを選んでください。
- ア、イ
- ア、ウ
- イ、ウ
- ア、イ、ウ
正解と解説を見る
誤り。宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約においては、種類又は品質に関する契約不適合を担保すべき責任に関し、民法566条に規定する通知期間について目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、民法に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならず、これに反する特約は無効である（宅建業法40条1項・2項）。「現状有姿で引き渡す」とする特約自体は有効であるが、それとは別に「契約不適合責任を負わない」とする特約は、買主に著しく不利であり無効である。したがって「その特約はいずれも有効である」とする記述アは誤りである。
正しい。売主が引渡し前に、重要事項として当該建物に不適合が存在することを買主に説明し、買主がこれを了承したうえで契約した場合には、その事項はもはや「契約の内容に適合しないもの」とはいえず、契約不適合には当たらない。契約不適合に当たらない以上、それについて担保責任を負わない旨の特約を定めても、そもそも責任が生じないから問題はなく、その特約は有効である。したがって記述イは正しい。
誤り。宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約において、契約不適合責任を一切負わないとする特約は、宅地建物取引業法40条に違反し無効となる。そして、特約が無効となった場合には、民法の原則に戻るのであって、買主は不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知すれば足りる（民法566条）。契約不適合責任を負う期間が当然に「引渡しの日から2年間」となるわけではない。「引渡しの日から2年間」は、宅地建物取引業法40条1項が有効な特約として認める下限を定めたものにすぎず、特約が無効となった場合の効果ではない。したがって記述ウは誤りである。以上より、誤っているものはアとウであり、正解は「ア、ウ」である。
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