不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。
- 原価法は、求めた再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法であるが、建設費の把握が可能な建物のみに適用でき、土地には適用できない。
- 不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因を価格形成要因といい、一般的要因、地域要因及び個別的要因に分けられる。
- 正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。
- 取引事例に係る取引が特殊な事情を含み、これが当該取引事例に係る価格等に影響を及ぼしているときは、適切に補正しなければならない。
正解と解説を見る
誤り。原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格（積算価格）を求める手法である。原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効であるが、対象不動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができるときはこれを適用することができる。具体的には、造成地や埋立地など、素地の価格に造成費用等を加えて再調達原価を把握できる土地が典型である。土地には適用できないとする本肢は誤りであり、本問の正解である。
正しい。価格形成要因とは、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因をいい、一般的要因、地域要因及び個別的要因に分けられる。一般的要因は一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因、地域要因は地域の特性を形成する要因、個別的要因は不動産に個別性を生じさせその価格を個別的に形成する要因である。
正しい。正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。なお、市場性を有する不動産について法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合の価格を限定価格・特定価格といい、市場性を有しない不動産についての価格を特殊価格という点とあわせて整理しておきたい。
正しい。取引事例比較法における事情補正である。取引事例等に係る取引等が特殊な事情を含み、これが当該取引事例等に係る価格等に影響を及ぼしているときは、適切に補正しなければならない。また、取引事例等に係る取引等の時点が価格時点と異なることにより、その間に価格水準に変動があると認められるときは、当該取引事例等の価格等を価格時点の価格等に修正しなければならない（時点修正）。
この論点をくり返し解く「不動産の鑑定評価」を含む税その他の肢を、肢別ドリルで◯×形式で演習できます。年度をまたいで一気に鍛えられます。
肢別ドリルで解く →過去問がひと通り回ったら、本番と同じ2時間・50問を一度通しで解いておくと、当日の時間切れによる失点がはっきり減ります。
令和8年度版・予想模試 全5回
本試験をあてる TAC直前予想模試 宅建士
¥1,760 税込
楽天で見る →
※ 楽天アフィリエイトによる広告（PR）です。価格・在庫は変動する場合があります。