宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で宅地の売買契約を締結した場合における次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
- 当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を定めていない場合、損害賠償の請求額は売買代金の額を超えてはならない。
- 当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を売買代金の2割とし、違約金の額を売買代金の1割とする定めは、これらを合算した額が売買代金の3割を超えていないことから有効である。
- 宅地建物取引業者Aが、当該売買契約の解除を行う場合は、Bに対して「手付の倍額を償還して、契約を解除する。」という意思表示を書面で行うことのみをもって、契約を解除することができる。
- 宅地建物取引業者Aは、当該売買契約の締結日にBから手付金を受領し、翌日、Bから内金を受領した。その2日後、AがBに対して、手付の倍額を償還することにより契約解除の申出を行った場合、Bは、契約の履行に着手しているとしてこれを拒むことができる。
正解と解説を見る
誤り。宅地建物取引業法38条1項が代金の額の10分の2を上限としているのは、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を「予定し、又は違約金を定める」場合である。損害賠償額の予定をしていない場合には同条の適用はなく、債権者は民法の原則に従って現実に生じた損害の賠償を請求することができる（民法415条・416条）。その額が売買代金の額を超えてはならないという制限はない。
誤り。宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の2を超えることとなる定めをしてはならない（宅建業法38条1項）。これに反する特約は、代金の額の10分の2を超える部分について無効となる（同条2項）。予定額2割と違約金1割の合算3割は10分の2を超えるから、超える部分は無効であり、有効とする本肢は誤りである。
誤り。宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約において手付が交付されたときは、買主はその手付を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を「現実に提供して」、契約の解除をすることができる（宅建業法39条2項、民法557条1項）。倍額を償還する旨の意思表示を書面で行うだけでは足りず、現実の提供が必要である。
正しい。手付による解除は、その相手方が契約の履行に着手した後はすることができない（宅建業法39条2項、民法557条1項ただし書）。判例は、履行の着手とは「客観的に外部から認識し得るような形で履行行為の一部をなし、又は履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合」をいうとしている。Bは代金の一部である内金を支払っており、これは履行の着手に当たるから、Bは、自らが履行に着手していることを理由にAからの手付解除を拒むことができる。本肢が本問の正解である。
この論点をくり返し解く「8種制限」を含む宅建業法の肢を、肢別ドリルで◯×形式で演習できます。年度をまたいで一気に鍛えられます。
肢別ドリルで解く →過去問がひと通り回ったら、本番と同じ2時間・50問を一度通しで解いておくと、当日の時間切れによる失点がはっきり減ります。
令和8年度版・予想模試 全5回
本試験をあてる TAC直前予想模試 宅建士
¥1,760 税込
楽天で見る →
※ 楽天アフィリエイトによる広告（PR）です。価格・在庫は変動する場合があります。